Le risque systémique croissant des prêts à la construction en Allemagne

Nombre d'Allemands ne financent plus correctement leurs logements : faibles apports et mensualités réduites, ils n'ont tout simplement pas les moyens d'acquérir une maison ou un appartement. C'est risqué, pour le système aussi.

Lorsqu'un Allemand réalise son rêve d'acquérir une maison, il le fait de manière très réfléchie. Il commence à épargner dès ses études, règle les frais d'acquisition au comptant avant l'âge de 30 ans et ne finance que 70 % du prix de la maison par un prêt. Au fil des années et des décennies, ses revenus réguliers lui permettent de rembourser intégralement son prêt comme prévu. Il profite ensuite d'une retraite bien méritée, sereinement installé dans sa maison, confortablement installé sur le banc de son jardin.

Voilà le stéréotype. Et souvent, l'image du propriétaire respectable reste d'actualité. Mais de moins en moins, ce n'est plus le cas. Car tout le monde n'a pas la chance d'hériter d'une grosse somme, de recevoir le soutien financier de parents fortunés, ou d'avoir un parcours professionnel stable avec des revenus élevés et réguliers. Parallèlement, les prix de l'immobilier continuent d'augmenter en raison des faibles taux d'intérêt et d'une forte demande.

Les prix de l'immobilier augmentent depuis des années

Le cabinet d'études de marché F+B vient de publier des statistiques actualisées sur les prix, révélant une hausse de 2,2 % pour les appartements et de 1,8 % pour les maisons individuelles en seulement trois mois. Sur un an, les prix ont respectivement augmenté de 7,1 % et 5,2 %, soit plusieurs fois le taux d'inflation normal. Un léger élargissement de la période d'analyse permet de mesurer l'ampleur réelle du boom immobilier en Allemagne : selon F+B, le prix des appartements a progressé en moyenne de 31 % ces cinq dernières années et de 40 % depuis 2006.

Pour de nombreux ménages, l'achat d'un appartement à plus de 300 000 € est devenu difficilement accessible, d'autant plus que les frais de mutation et les honoraires d'agence immobilière élevés font grimper les coûts. La seule solution : réduire l'apport initial et les mensualités afin que le montant total, intérêts et capital compris, reste à peu près abordable avec leur salaire.

C’est là que réside un danger qui, selon l’expert en crédit Hans-Joachim Dübel, pourrait même engendrer une véritable crise systémique. Avec sa société Finpolconsult, M. Dübel conseille des gouvernements du monde entier. Il a auparavant travaillé à la Banque mondiale et se spécialise dans les prêts hypothécaires résidentiels en Europe. « Le schéma est typique : avec la baisse des taux d’intérêt et la hausse de la demande, les prix de l’immobilier augmentent eux aussi de façon spectaculaire », explique M. Dübel. « Pour rester compétitives, les banques sont contraintes de revoir constamment à la baisse leurs critères d’octroi de crédit. »

Masquer la durée du prêt

Ces critères moins stricts incluent, par exemple, l'acceptation plus fréquente d'une participation légèrement inférieure à la normale, ou encore une proposition d'un taux de remboursement initial plus bas. Et surtout : le mépris total de la durée réelle du prêt, une erreur fréquente chez les emprunteurs. C'est précisément le talon d'Achille du prêt hypothécaire allemand classique à taux fixe : si, malgré des taux d'intérêt bas, le taux de remboursement reste trop faible sur le long terme, il devient impossible de rembourser le prêt de son vivant. Car plus le taux de remboursement est bas, plus la durée du prêt est longue.

Par exemple, une personne qui emprunte 300 000 € à une banque pour des travaux de construction, à un taux d’intérêt de 1,5 % et des mensualités de 3,5 %, sera libérée de ses dettes après seulement 25 ans. Cependant, si le taux de remboursement est ramené à 1,5 %, la durée du prêt s’étend sur près de 50 ans. De telles périodes sont tout simplement ingérables, tant pour l’emprunteur que pour les banques et les caisses d’épargne.

« À un certain moment, on atteint un point où la baisse des marges, l'augmentation des ratios prêt/valeur et l'allongement extrême des durées de prêt coïncident avec la stagnation des prix », prévient l'expert en crédit Dübel. C'est un signe typique du pic du cycle des prix, et cela se vérifie empiriquement dans de nombreux pays européens.

Le marché est-il en surchauffe ?

En Allemagne également, les signes de surchauffe du marché se multiplient. À Berlin, par exemple, les promoteurs et les entreprises de construction qui proposent des financements via des sociétés partenaires considèrent désormais un taux d'intérêt initial de 1,5 % comme tout à fait normal. La plateforme de prêts Interhyp indique que la proportion de personnes envisageant un financement à 100 % a augmenté de près de 60 % par rapport à 2015, passant de 9,5 % à 15,1 % des personnes intéressées par les prêts hypothécaires. En revanche, seulement 10 % sont disposés à augmenter leurs apports pour faire face à la hausse des prix.

« Les taux de remboursement ont peut-être augmenté en moyenne parce que de nombreux ménages disposent de revenus suffisamment élevés », explique Dübel. « Mais ce qui est crucial en situation de crise, c’est le bas de gamme du marché : les emprunteurs à faibles revenus, avec des ratios prêt/valeur élevés et des mensualités faibles. »

Dübel affirme que des défauts de paiement massifs de la part des emprunteurs ne sont pas nécessaires pour qu'une crise du crédit survienne : « Même aux États-Unis, le taux de défaut de paiement des prêts dans la classe moyenne n'était pas de 30 %, mais de deux à trois pour cent. Compte tenu de la faible base de fonds propres pour les prêts immobiliers, cela a suffi à mettre en faillite les principaux prêteurs hypothécaires, Fannie Mae et Freddie Mac. »

Le gouvernement prévoit une nouvelle loi

Le système bancaire, et les caisses d'épargne en particulier, sont mal préparés aux bouleversements fondamentaux du marché, tels que la hausse des taux d'intérêt et la baisse des prix. « Si, par exemple, les caisses d'épargne continuent de financer une part trop importante des prêts immobiliers par le biais des dépôts, et si la durée des prêts et les périodes à taux fixe continuent de s'allonger, nous pourrions faire face à une crise des caisses d'épargne », a déclaré Dübel.

Le gouvernement allemand semble conscient des risques que représentent actuellement les prêts hypothécaires. Une loi, qui encadrera strictement l'octroi de prêts à la construction en cas de surchauffe du marché, devrait être adoptée avant la prochaine pause estivale. Le projet de loi propose de plafonner la part du financement par emprunt. Il pourrait également prévoir une période de remboursement durant laquelle un certain pourcentage du prêt devra être remboursé. De plus, une limite à la capacité d'endettement de l'emprunteur pourrait être définie. Enfin, un remboursement minimum obligatoire pourrait être instauré. Les prêts à taux fixe avec remboursement du seul intérêt deviendraient alors inenvisageables.

Le gouvernement fédéral annonce la mise en place d'un seuil minimal pour les petits prêts. Les prêts destinés au financement de rénovations et de réaménagements, ainsi que les refinancements et la construction de logements sociaux, seront exclus. Les prêts en cours ne seront pas concernés.