Qui doit quitter les lieux et quand ?

La neige et le verglas sont monnaie courante en hiver, pourtant la saison froide sollicite chaque année les tribunaux avec des décisions relatives aux obligations de déneigement et de salage, ainsi qu'à la responsabilité en cas d'accidents causés par le verglas. Voici un aperçu de quelques réglementations importantes.

La municipalité transfère généralement la responsabilité du déneigement et du salage du trottoir adjacent au propriétaire. Si le logement est loué, le propriétaire peut transférer cette responsabilité au locataire. Cet arrangement doit être clairement stipulé dans le bail ; une clause générale telle que « tous les règlements officiels et policiers doivent être respectés » est insuffisante pour transférer cette responsabilité.

Comme le montrent d'autres décisions de justice, si les bailleurs peuvent généralement compter sur le respect des obligations de leurs locataires, ils sont néanmoins tenus de s'en assurer. À défaut, la responsabilité des dommages résultant de chutes de piétons ou de cyclistes pourrait être engagée à la charge du bailleur plutôt que du locataire (voir arrêt du 30 juin 2000, affaire n° 1 O 60/00).

L’obligation de déneiger et de dégivrer ne peut être transférée indistinctement à tous les locataires : les personnes âgées fragiles ou les locataires gravement handicapés n’ont pas à prendre une pelle et sont également exemptés de l’obligation hivernale s’ils ne trouvent personne sur place qui puisse effectuer le travail (cf. Tribunal régional de Münster, jugement du 19.02.2004, dossier n° 8 S 425/03).

Si le propriétaire fait appel à une entreprise de déneigement, il peut en facturer les frais au locataire à titre de charges accessoires. L'entreprise de déneigement est responsable des dommages causés par une chute et des blessures subies par un locataire en raison de l'état des voies d'accès à l'immeuble (voir Cour fédérale de justice, arrêt du 22 janvier 2008, affaire n° VI ZR 126/07).

Quand faut-il répandre le sel ?

Sauf stipulation contraire dans le contrat de location, les trottoirs, et plus précisément une bande d'environ 80 à 120 cm de large, de chaque côté de la propriété doivent être déneigés et déglacés en semaine à partir de 7 h. Les dimanches et jours fériés, le locataire peut, selon la municipalité, attendre jusqu'à 8 h ou 9 h. Cette obligation prend généralement fin à 20 h.

En janvier 2007, la Cour régionale supérieure de Brandebourg a jugé que le salage préventif est obligatoire même en dehors des heures prévues s'il existe des signes concrets de formation de verglas. Toutefois, le principe de proportionnalité s'applique. Les Cours régionales supérieures de Schleswig et de Karlsruhe ont statué qu'il n'existe aucune obligation de déneiger et de dégivrer les routes toute la journée en cas de pluie verglaçante. « La partie responsable du salage ne doit procéder à un nouvel épandage de sel que lorsque les conditions météorologiques ne sont pas si exceptionnelles que des salages répétés soient inutiles ou vains », a statué la Cour fédérale de justice le 27 novembre 1984 (affaire n° VI ZR 49/83). Cependant, la Cour fédérale de justice a également précisé que le salage doit être effectué à plusieurs reprises si l'effet du sel est de courte durée en raison de conditions météorologiques exceptionnelles, telles que des précipitations persistantes sur un sol surfondu. Il existe donc une marge d'interprétation.

Bon à savoir : L’assurance responsabilité civile privée protège le propriétaire et le locataire contre les dommages pouvant survenir dans le cadre de leurs obligations de déneigement et de salage.

Sources : kostenlose-urteile.de, urteile-zum-winterdienst.de, advocard.de, haufe.de