Attention ! Responsabilité pour les défauts
Moisissures au sous-sol et toiture à refaire depuis longtemps : quiconque souhaite vendre son bien immobilier sait que de tels défauts font chuter considérablement le prix de vente. Mais attention ! Les dissimuler peut avoir des conséquences coûteuses.
En Allemagne, les vendeurs immobiliers sont responsables des vices cachés. L'article 433, paragraphe 1 du Code civil allemand (BGB) dispose : « Le vendeur doit livrer à l'acheteur un bien exempt de vices cachés, tant matériels que légaux. » Un vice caché peut être, par exemple, une toiture qui fuit ou tout autre défaut de structure. Un vice légal existe si les droits de tiers rendent le bien inhabitable pour l'acheteur, par exemple si tante Erna possède un droit d'usufruit sur le bien.
Ces conséquences juridiques se profilent à l'horizon
En cas de défauts cachés par le vendeur, l'acheteur a droit à une réparation ou à une exécution forcée conformément à l'article 437, paragraphe 1, du Code civil allemand (BGB). Ceci s'applique, par exemple, si le vendeur dissimule des vices de structure. Selon l'article 439 du BGB, un bien équivalent peut théoriquement être fourni en remplacement ; toutefois, cela est rarement réalisable dans le cas d'un bien immobilier. Si le vendeur ne peut fournir ni remplacement ni réparation ou exécution forcée, l'acheteur peut résilier le contrat de vente (article 440 du BGB) ou obtenir une réduction du prix d'achat (article 441 du BGB).
Ce règlement ne s'applique pas aux dommages apparents, tels qu'un grand trou dans le sol. La loi présume que l'acheteur a constaté ce défaut manifeste lors de la visite et a acquis le bien en connaissance de cause. Toutefois, une exception est prévue si le vendeur a garanti, par exemple, que le bien serait immédiatement habitable. Comme cela est peu probable dans le cas d'un grand trou dans le sol, le vendeur doit verser une indemnisation.
Protégez-vous contre la responsabilité en cas de défauts
Les vendeurs immobiliers ne sont pas toujours conscients des défauts de leur bien et il leur arrive même de les dissimuler intentionnellement. Comment se prémunir contre la responsabilité liée à ces défauts ? Certaines clauses du contrat de vente peuvent exonérer le vendeur de toute responsabilité pour les défauts apparus après la signature. Toutefois, cette exonération ne s'applique qu'aux défauts inconnus des deux parties avant la conclusion du contrat. Si un expert a signalé les défauts au vendeur avant la vente, cela peut être prouvé en cas de litige.
La meilleure solution consiste à faire évaluer le bien par un expert immobilier. Ainsi, les vendeurs connaissent non seulement la valeur de leur propriété, mais obtiennent également un aperçu des éventuels défauts, qui peuvent être mentionnés dans le compromis de vente. De plus, cela constitue une excellente base de négociation. Si des acheteurs potentiels tentent de faire baisser le prix en invoquant des défauts, le vendeur peut toujours faire valoir que ces défauts étaient déjà pris en compte dans le prix demandé.
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Notes
Par souci de clarté, ce texte utilise le masculin générique. Les identités féminines et autres identités de genre sont explicitement mentionnées lorsqu'elles sont pertinentes.
Avertissement légal : Cet article ne constitue pas un avis fiscal ou juridique. Veuillez consulter un avocat et/ou un conseiller fiscal pour obtenir des conseils adaptés à votre situation personnelle.
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À propos de l'auteur
Harry Mohr
Agent immobilier (Chambre de commerce et d'industrie)Harry Mohr, auteur de cet article
