Visiteurs, sous-location et surpopulation

Face à la pénurie de logements et aux loyers élevés, les familles à faibles revenus, notamment, sont prêtes à accepter des conditions de vie exiguës. Mais où se situe la limite ? Les propriétaires doivent-ils se résigner à voir leurs appartements de plus en plus surpeuplés ?

En règle générale, un locataire est autorisé à héberger des membres de sa famille proche, même sans l'accord explicite du propriétaire. Cela inclut son conjoint ou partenaire et, bien sûr, ses enfants. C'est ce qui s'est passé à Munich, où un couple partageait un appartement d'un peu moins de 26 mètres carrés. Les années suivantes, le couple a eu deux enfants et vivait désormais à quatre dans ce studio de 16 mètres carrés.

Le locataire n'ayant pas répondu à la demande du syndic de réduire le nombre d'occupants de l'appartement, le bailleur a résilié le bail à juste titre, comme l'a statué le tribunal de district de Munich (affaire n° 415C 3152/15). Le locataire est en droit d'héberger ses enfants et son conjoint, à condition que cela n'entraîne pas de surpeuplement.

Dix mètres carrés, en règle générale

Le tribunal a statué que, de manière générale, un appartement n'est pas considéré comme surpeuplé s'il offre en moyenne dix mètres carrés par personne lorsqu'il abrite des familles. Or, en l'espèce, il n'y avait qu'environ quatre mètres carrés d'espace habitable par personne, et ce, dans une seule et même pièce.

Visiteur ou colocataire ?

Contrairement aux proches parents, un locataire doit obtenir l'autorisation du propriétaire s'il souhaite héberger des parents éloignés ou des amis (article 540, paragraphe 1 du Code civil allemand). Si leur séjour se prolonge au-delà de quatre à six semaines et qu'il est probable qu'il devienne permanent, il est conseillé de demander au locataire de préciser les modalités de cohabitation. À défaut, le silence pourrait être interprété comme une acceptation tacite.

Sous-location uniquement avec autorisation

La sous-location d'une partie d'un appartement sans l'autorisation du propriétaire constitue également une violation du contrat de location, même si le locataire aurait eu droit à cette autorisation.

Même si l'autorisation de sous-louer a été accordée, la location à des vacanciers reste interdite. Dans ce cas également, le propriétaire est en droit de résilier le bail si un avertissement reste sans effet.

Attention aux pièges !

Si vous refusez catégoriquement à un locataire l'autorisation de sous-louer son logement, celui-ci est en droit de résilier son bail avec effet immédiat. Par conséquent, en réponse à une demande d'information générale du locataire, il est préférable de préciser que l'autorisation de sous-louer ne sera envisagée qu'une fois que le locataire aura désigné un sous-locataire précis. Autrement, un locataire bien informé peut exercer son droit de résilier son bail avec effet immédiat si l'autorisation est refusée d'emblée – ce qui est souvent l'objet même de la demande.

Sources : deutschesmietrecht.de, mietrecht.org, haufe.de, kostenlose-urteile.de, bundestag.de, tagesspiegel.de, gevestor.de, immonewsfeed.de