Un appartement en location est-il un investissement judicieux ?

De nombreux arguments solides déconseillent aujourd'hui d'investir dans la location d'appartements. Cependant, il reste des biens à prix raisonnable et les taux d'intérêt sont très bas. À quoi faut-il faire attention ?

Les sceptiques ne sont pas vraiment les personnes les plus appréciées. Surtout lorsqu'ils brisent sans humour les espoirs d'un investissement réussi. En réalité, ce sont là des arguments tout à fait valables qui, après des années de boom immobilier, sont désormais avancés par des esprits avisés contre l'investissement locatif.

Petit rappel : les prix ont augmenté plus vite que les loyers, créant une bulle qui finira par éclater. De plus, la nouvelle loi sur le bail, le contrôle des loyers, empêche de garantir des loyers décents. Et nulle part ailleurs les coûts d’acquisition ne sont aussi élevés que dans l’immobilier. Ils peuvent atteindre jusqu’à 14 % du prix d’achat, un montant que personne n’accepterait pour d’autres investissements. Alors pourquoi en serait-il ainsi pour les biens locatifs ?

L'investissement dans la construction de logements locatifs présente un intérêt certain.
Tout cela est vrai. Mais d'autres arguments solides viennent étayer ces affirmations : les promoteurs immobiliers sont plus actifs que jamais, achetant et construisant massivement, selon les organismes de crédit immobilier. Pour des raisons bien connues, la demande de logements croît plus vite que prévu. Les taux d'intérêt sont extrêmement bas, ce qui oblige à revoir de nombreuses règles d'investissement. Par conséquent, la construction de logements locatifs offre encore de réelles opportunités d'investissement – ​​et ce ne sont pas seulement les commerciaux qui le prétendent.

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De réelles opportunités malgré toutes les inquiétudes ? Cela dépend, mais avec des hypothèses prudentes, c’est tout à fait possible : si l’investisseur perçoit un rendement locatif de 4 % sur son investissement, l’opération reste intéressante même s’il emprunte la totalité du montant et rembourse le prêt sur 20 ans. En effet, il paiera alors 2,7 % d’intérêts jusqu’à la dernière échéance. La différence semble minime au premier abord, mais il faut la considérer au regard des fonds propres. Et là où les taux d’intérêt sont fixes, les loyers peuvent augmenter, et augmenteront. Le nouveau contrôle des loyers n’est pas suffisamment efficace pour exclure toute augmentation de loyer pendant 20 ans. Il en va de même pour les taux d’intérêt sur l’épargne. Le taux d’intérêt des obligations d’État allemandes à 20 ans oscille actuellement autour de 0,9 %. Lorsque l’administration fiscale prélève ensuite 26,375 % de ces maigres intérêts, il ne reste pratiquement rien qui puisse être considéré comme un rendement : environ 0,66 %. Un rendement locatif de 4 % provenant d'un investissement immobilier avant charges et impôts est tout à fait respectable, d'autant plus que l'amortissement, ainsi que d'autres dépenses, contribue à réduire quelque peu la charge fiscale. Du moins en théorie.

Cela montre que les capitaux propres peuvent désormais être utilisés efficacement dans la construction de logements locatifs. Cela n'a pas toujours été le cas. Apparemment, les faibles taux d'intérêt ont modifié les règles de financement traditionnelles des biens locatifs. Auparavant, le financement de ces biens fonctionnait ainsi : on recourait autant que possible à l'emprunt et, idéalement, sans aucun remboursement ultérieur. Les compagnies d'assurance-vie prenaient généralement en charge les remboursements à terme, promettant de rembourser la dette grâce à une assurance-vie après quelques décennies.

Les prêts sur rente viagère comme financement principal
sont désormais obsolètes : les avantages fiscaux liés aux intérêts des contrats d’assurance-vie ont disparu, les taux d’intérêt sont au plus bas et aucun assureur n’est en mesure de tenir ses engagements d’antan. Tous réduisent sans cesse leurs taux de participation aux bénéfices et la spirale descendante des taux d’intérêt semble sans fin. Quant aux investisseurs qui leur faisaient confiance à l’époque, ils doivent maintenant épargner pour rembourser leurs dettes.

Ainsi, le financement hypothécaire traditionnel avec apport et les prêts à taux fixe standard s'appliquent désormais également aux biens locatifs. Le marché en témoigne. Aujourd'hui, la plupart des biens locatifs sont financés par des prêts à taux fixe. Cependant, ces prêts débutent généralement avec des taux d'intérêt relativement bas, de l'ordre de 1,5 % ou 2 %, selon les principaux courtiers en prêts hypothécaires.

Source : FAZ