Aucun revirement en vue

D'après l'Atlas du logement 2020 de Postbank, les prix de l'immobilier continuent d'augmenter. Plus de 90 % des communes et districts allemands ont enregistré une hausse des prix d'achat. Dans certaines villes et certains
districts, les écarts de prix entre les biens anciens et les logements neufs sont particulièrement marqués. L'Atlas du logement indique également où il est judicieux d'investir dans l'immobilier existant.

Avec une hausse moyenne de 9,3 % (corrigée de l'inflation), les prix en 2019 ont augmenté encore plus fortement que l'année précédente, et ce, non seulement dans les grandes villes, mais aussi dans certaines zones rurales. La demande immobilière dans les zones périurbaines,
ces quartiers périphériques des grandes villes, est également forte.

La hausse des prix se poursuit

« Taux d'intérêt bas, forte demande et offre limitée : tels ont été les principaux facteurs de la hausse des prix sur le marché immobilier en 2019 également. Aucune reprise n'est actuellement en vue dans la plupart des régions d'Allemagne », déclare Eva Grunwald, responsable du département immobilier chez Postbank. En moyenne en Allemagne, un appartement ancien de 70 m² coûte environ 89 400 € de moins qu'un appartement neuf (construit à partir de 2017). L'écart de prix est le plus important à Stuttgart, où les acheteurs de biens anciens économisent près de 166 000 €. La différence est tout aussi marquée à Düsseldorf, suivie de
Francfort-sur-le-Main (plus de 133 000 €), Berlin (près de 110 000 €) et Munich (près de 105 000 €). À Cologne, les acheteurs peuvent espérer économiser environ 100 000 €. L'achat d'un appartement neuf est moins cher à Hambourg, où la différence de prix est d'environ 80 500 €.

Le district le plus cher est la Frise du Nord

L'atlas du logement illustre également les disparités de prix entre les régions. Neuf des dix régions les plus chères se situent en Bavière. Le district de Miesbach arrive en tête, suivi de Starnberg, Munich et Fürstenfeldbruck. À Miesbach, le prix du mètre carré dans le segment moyen du neuf est de 9 400 €. Dans cette ville, l'acheteur d'un appartement existant de 70 m² peut ainsi économiser plus de 263 000 €.

Cependant, la région la plus chère se situe au nord, où les prix le long de la côte ont fortement augmenté : la Frise du Nord, dans le Schleswig-Holstein, avec les îles de Sylt, Föhr et Amrum, arrive en tête avec un prix de 6 450 euros le mètre carré et une augmentation du prix d’achat de plus de 14 %.

Dans trois districts du Brandebourg, les prix de l'immobilier ont connu une hausse disproportionnée, atteignant jusqu'à 48 %, malgré un niveau globalement relativement bas dû à une offre limitée. Le district d'Uckermark a enregistré la plus forte augmentation au niveau national, avec des prix frôlant les 1 700 € le mètre carré.

« Les plus fortes hausses de prix de l’année écoulée ne se trouvent donc pas dans les métropoles et leurs zones périurbaines, mais dans des régions moins densément peuplées où l’offre de biens immobiliers est faible et relativement bon marché », conclut l’atlas du logement.

Munich reste en tête

Munich reste en tête du classement des sept plus grandes métropoles allemandes. Dans la capitale bavaroise, le prix au mètre carré des biens immobiliers existants a de nouveau augmenté de 6,2 % en 2019 par rapport à l'année précédente, dépassant désormais les 8 000 €. Francfort-sur-le-Main se classe deuxième parmi les grandes villes les plus chères, enregistrant les plus fortes hausses de prix. À près de 5 700 € le mètre carré, le prix a augmenté de 11 % par rapport à l'année précédente. À Hambourg, les acheteurs doivent débourser en moyenne 5 054 € le mètre carré. La capitale fédérale, Berlin, devance Stuttgart (4 590 € le mètre carré) avec 4 640 € le mètre carré – soit près de 10 % de plus que l'année précédente – et se hisse ainsi à la quatrième place.

Sources : Atlas du logement de Postbank, en collaboration avec l’Institut d’économie internationale de Hambourg (HWWI). 401 villes et arrondissements ont été examinés pour cette étude.