Si le déménagement présente des difficultés

L'âge avancé peut protéger contre l'expulsion. Dans une décision récente, le tribunal régional de Berlin a renforcé les droits des locataires âgés. Selon cette décision, les personnes âgées peuvent exiger le maintien de leur bail du seul fait de leur âge avancé. Le pourvoi en cassation devant la Cour fédérale de justice a été rejeté.

Si un propriétaire invoque l'usage personnel du logement, cela pénalise fortement tous les locataires, même si les raisons invoquées sont « raisonnables et compréhensibles » comme l'exige la loi. L'expulsion est particulièrement dévastatrice pour les personnes âgées qui vivent dans l'appartement depuis longtemps, voire toute leur vie.

La récente décision du tribunal régional de Berlin a maintenant montré que les locataires âgés peuvent encore éviter l'expulsion même avec un préavis de résiliation valable si la résiliation constitue un préjudice selon la clause sociale du droit de la location (§ 574 BGB).

(Les cas typiques de difficultés comprennent généralement : l'âge avancé du locataire, la longue durée du bail, une maladie grave, un handicap et la grossesse.)

Dans le cas présent, le propriétaire a résilié le bail des défendeurs, aujourd'hui âgés de 87 et 84 ans, en 2015 en raison de l'usage personnel de l'appartement qu'ils occupaient depuis 18 ans.

En octobre 2018, le tribunal du district de Berlin Mitte a rejeté la demande d'expulsion du propriétaire et a statué en faveur des locataires qui s'étaient opposés à la résiliation, invoquant leur âge avancé, leur santé fragile, leurs racines de longue date dans la région et leurs ressources financières limitées (affaire n° 20 C 221/16).

Le droit des personnes âgées au respect

Le demandeur a interjeté appel, mais sans succès une nouvelle fois : dans son arrêt du 12 mars 2019, le tribunal régional de Berlin a statué que les locataires peuvent exiger le maintien de leur bail auprès de leur propriétaire du seul fait de leur âge avancé. Conformément à l’article 574, paragraphe 1, alinéa 1 du Code civil allemand (BGB), les défendeurs ont droit à un maintien indéfini du bail. De plus, les juges ont fait référence à la valeur et au respect garantis aux personnes âgées par l’article 1, paragraphe 1 de la Loi fondamentale allemande (GG), qui place la dignité humaine au cœur du système de valeurs constitutionnelles.

«Cette décision est déraisonnable.»

La gravité réelle des problèmes de santé, telle que présumée par le tribunal local, était sans incidence sur la décision du tribunal régional. Les juges ont expliqué que la perte de l'appartement constituait un préjudice pour les locataires âgés, indépendamment de leur état de santé ou d'autres conséquences. Le déménagement a été jugé déraisonnable pour eux. Toutefois, le tribunal n'a pas défini précisément l'âge à partir duquel une expulsion est possible.

Le tribunal régional a jugé les intérêts du propriétaire secondaires, d'autant plus que celui-ci n'avait pas l'intention d'occuper l'appartement à l'année. Il a estimé que l'affaire concernait « simplement un confort accru et l'évitement de désavantages économiques insignifiants ».

« Intérêt légitime » ne suffit pas

Selon le tribunal, une mise en balance des intérêts en faveur du bailleur n'est généralement possible que si ce dernier peut démontrer des préjudices personnels ou économiques particulièrement importants résultant du maintien du bail. Le bailleur aurait donc dû prouver que la résiliation du bail était absolument nécessaire. Un simple « intérêt légitime » est insuffisant, d'autant plus que la résiliation n'était fondée sur aucun manquement contractuel du locataire.

« Nouvelles normes socio-politiques »

« Cette décision établit de nouvelles normes en matière de politique sociale », ont déclaré Ülker Radziwill et Iris Spranger, porte-paroles du SPD pour les personnes âgées et le logement à la Chambre des représentants de Berlin. « Toutefois, elle n’instaure pas une sécurité juridique universellement contraignante pour les autres parties concernées », ont-ils précisé dans un communiqué de presse. Les élus ont également demandé que la protection contre l’expulsion spécifie un âge précis et une durée de bail au-delà desquels l’expulsion n’est plus autorisée.

Sources : berlin.de/gerichte, Tribunal régional de Berlin, mietrecht-reform.de, rbb24.de, haufe.de, stuttgarterzeitung.de, zeit.de, aerzteblatt.de