Réparations esthétiques – un jugement à la Salomon ?

Dans son arrêt du 8 juillet, la Cour fédérale de justice (BGH) est parvenue à un compromis sur une question litigieuse : les locataires qui ont emménagé dans un appartement non rénové doivent supporter la moitié des coûts de rénovation si l’état de l’appartement s’est considérablement détérioré au cours d’une location de longue durée.

L'arrêt récent de la Cour fédérale de justice (BGH) relatif à la répartition des coûts des travaux de rénovation a suscité un vif intérêt médiatique, la question de la responsabilité des travaux de peinture des murs, plafonds, radiateurs, portes et encadrements de fenêtres ayant souvent donné lieu à des litiges. Ce fut également le cas dans les deux affaires berlinoises sur lesquelles se fonde cet arrêt (arrêts du 8 juillet 2020, VIII ZR 163/18 et VIII ZR 270/18).

La discorde est née notamment du fait que la Cour fédérale de justice (BGH), dans son arrêt de 2015, a laissé en suspens la question de savoir si les locataires d'appartements non rénovés pouvaient exiger des propriétaires qu'ils effectuent des travaux de rénovation. La seule décision claire rendue à l'époque stipulait que les locataires ne pouvaient être contraints de financer eux-mêmes des travaux tels que la peinture et la pose de papier peint, et que les clauses correspondantes dans le contrat de location étaient nulles.

La récente décision de justice établit une responsabilité partagée entre propriétaires et locataires. La Cour fédérale de justice (BGH) a décidé que si les locataires de longue durée peuvent contraindre leur propriétaire à effectuer des travaux de rénovation – à condition que l'état du logement se soit considérablement dégradé depuis leur emménagement – ​​ils doivent en assumer la moitié des coûts.

D'une part, il serait injuste d'obliger le locataire, par une clause de rénovation, à effacer également les traces laissées par le locataire précédent. De plus, le locataire rendrait l'appartement rénové au propriétaire dans un meilleur état qu'à son arrivée. D'autre part, les juges fédéraux estiment qu'il est tout aussi injuste de faire supporter l'intégralité des coûts au propriétaire, d'autant plus que le locataire était informé de l'état du logement en emménageant dans l'appartement non rénové. Avec une rénovation aux frais du propriétaire, le locataire bénéficierait donc d'un meilleur état que celui qu'il a trouvé à son arrivée. Un partage des coûts à parts égales semble donc approprié afin que les deux parties soient équitablement indemnisées.

De nombreux locataires choisiront probablement de rénover eux-mêmes leur appartement à l'avenir, car les propriétaires sont généralement tenus de faire appel à des artisans pour les réparations esthétiques, ce qui peut s'avérer coûteux. Selon la décision de justice, le locataire ne pourra entreprendre les travaux lui-même et réclamer la moitié des frais au propriétaire que si ce dernier ne prend pas en charge les réparations et accumule des arriérés de loyer.

Ni les représentants des propriétaires ni ceux des locataires ne semblent pleinement satisfaits de ce compromis. L'Association allemande des locataires (DMB) critique la décision, la jugeant « incompréhensible ». Elle soutient qu'accorder aux locataires le droit à des réparations esthétiques tout en les obligeant à participer aux frais est contraire à la loi. Le président de la DMB, Lukas Siebenkotten, craint que cette décision n'entraîne de nouveaux litiges sur le partage des coûts, au lieu de renforcer la sécurité juridique.

L'association des propriétaires Haus & Grund prévoit également des difficultés d'application et une méfiance croissante entre bailleurs et locataires. Son président, Kai Warnecke, a qualifié la décision de « signal désastreux » pour le coût du logement. On s'attend généralement à ce que l'intégration des coûts de rénovation dans les loyers entraîne une hausse de ces derniers.

Sources : juris.bundesgerichtshof.de, mieterbund.de, focus.de, heute.de, anwalt.de, hausundgrund.de, haufe.de, tagesschau.de