« Sensible et compréhensible »

Un propriétaire peut-il résilier un bail pour cause d'usage personnel s'il n'entend utiliser le logement que comme résidence secondaire, et seulement quelques semaines par an ? Bien que la résiliation pour usage personnel soit généralement complexe, la situation juridique est ici claire : il en a le droit.

L'affaire la plus récente et la plus médiatisée concerne un litige opposant un propriétaire finlandais à un locataire de la maison familiale ancestrale à Wiesbaden. Le propriétaire a déclaré avoir besoin de plus d'espace pour les réunions de famille avec ses enfants et petits-enfants. Il a donc résilié le bail d'un appartement de cinq pièces situé au deuxième étage d'un immeuble de quatre étages, très bien situé et appartenant à ses enfants.

Le propriétaire a fait valoir que l'appartement mansardé, utilisé auparavant pour les réunions familiales semestrielles, était trop petit pour six adultes (trois enfants et leurs conjoints) et leurs six enfants. Il a également indiqué que la famille attendait quatre petits-enfants supplémentaires dans les années à venir. Il a par ailleurs justifié son besoin de cet appartement en invoquant les liens particuliers de la famille avec Wiesbaden et leurs séjours réguliers dans cette propriété, qui appartenait à la famille depuis des générations. Le locataire ayant refusé de prendre en charge les frais de résiliation, le propriétaire a engagé une procédure d'expulsion. Le tribunal local a débouté le locataire, estimant que l'utilisation prévue de l'appartement, à raison de quelques semaines par an seulement, ne constituait pas un usage résidentiel au sens de l'article 573, paragraphe 1, point 2 du Code civil allemand (BGB). Le propriétaire a fait appel et a obtenu gain de cause : la cour d'appel a confirmé l'expulsion.

Le litige a été porté en appel, et la Cour fédérale de justice (BGH) a confirmé la décision du tribunal de première instance : l’usage que le bailleur entend faire de l’appartement comme résidence secondaire et appartement de vacances constituait un besoin légitime d’usage personnel, que le bailleur ou un proche parent y réside à titre de résidence principale. Les raisons justifiant ce besoin d’usage personnel ont été jugées « raisonnables, compréhensibles et non abusives ». Même une occupation temporaire de l’appartement remplissait les conditions requises pour « avoir besoin » des lieux et justifiait, par conséquent, la résiliation du bail pour usage personnel. En outre, il n’appartenait pas à la Cour de juger du niveau de logement que le bailleur estimait approprié pour lui-même et sa famille. BGH, arrêt du 21 août 2018, affaire n° VIII ZR 186/1

Sources : haus-und-grund-bonn.de, haufe.de, jurion.de, juris.bundesgerichtshof.de, anwalt.de.