protection contre le licenciement en situation de crise

La pandémie de coronavirus nous place face à une situation inédite, soulevant de nombreuses questions nouvelles en matière de droit locatif. C'est pourquoi l'Association allemande des locataires et l'association des propriétaires Haus & Grund précisent que les réponses qui suivent constituent des analyses préliminaires et ne sauraient être considérées comme des conseils juridiques contraignants.

Chômage partiel, licenciements, fermetures d'entreprises ou absence de commandes : les mesures de lutte contre la Covid-19 ont entraîné et continuent d'entraîner des récessions économiques et des difficultés financières pour de nombreux salariés, chefs d'entreprise et travailleurs indépendants. Les revenus diminuent tandis que les charges fixes persistent. Le loyer et les factures d'énergie, en particulier, pèsent lourdement sur le budget.

Afin d'éviter l'expulsion des locataires en difficulté financière en raison de la pandémie de coronavirus, le Bundestag allemand a adopté le 25 mars une modification temporaire du droit du bail. Normalement, selon l'article 543 du Code civil allemand (BGB), un propriétaire est autorisé à résilier un bail si le locataire ne paie pas son loyer pendant deux mois consécutifs. « Ces dispositions visent à éviter que les locataires de logements ne perdent leur logement et que les locataires de locaux commerciaux et de terrains ne perdent leurs moyens de subsistance en raison des pertes de revenus temporaires causées par la pandémie de SARS-CoV-2 », explique un document du ministère fédéral de la Justice et de la Protection des consommateurs (BMJV). Le locataire doit toutefois fournir une preuve, par exemple une attestation de son employeur, que la crise du coronavirus est à l'origine des retards de paiement.

La protection contre le licenciement liée à la crise s'appliquera initialement jusqu'à la fin juin; cependant, si la pandémie se poursuit, le gouvernement fédéral a l'intention de la prolonger jusqu'en septembre.

En règle générale, le loyer est payable en totalité. Cependant, le locataire peut suspendre le paiement ou payer en plusieurs fois. Ceci s'applique également aux charges. Le locataire dispose alors d'un délai jusqu'en juin 2022 au plus tard pour régler tout loyer impayé.

Une réduction de loyer n'est pas envisageable (sauf si le propriétaire la propose volontairement), car cela supposerait un défaut majeur du logement. « La pandémie, en revanche, ne constitue pas un défaut du logement », précise Jutta Hartmann de l'Association allemande des locataires. Même si un voisin contracte la Covid-19, cela ne justifie pas une réduction de loyer.

Les locataires n'ont droit à une réduction de loyer que si leur capacité à vivre dans leur appartement ou leur maison est gravement compromise par des facteurs sérieux tels que des coupures d'électricité, de chauffage ou d'eau. Toutefois, cette situation est peu probable, car les artisans sont autorisés à travailler même pendant la pandémie, à condition de maintenir une distance d'au moins 1,5 mètre. (Ces règles étaient en vigueur au moins jusqu'au 3 mai ; aucune évolution ultérieure n'était encore prévisible au moment de la publication de cette lettre d'information – note de la rédaction.).

Qu’en est-il des visites d’appartements et des déménagements, étant donné que les contacts doivent être drastiquement réduits (au moins jusqu’au 19 avril) ? Selon l’Association des locataires de Munich, les locataires peuvent refuser les visites de candidats locataires pendant cette période, car les visites ne sont pas considérées comme essentielles.

Le déménagement est généralement autorisé, mais il est conseillé aux locataires de faire appel à une entreprise de déménagement plutôt que de compter sur l'aide de leurs proches. Mieux encore : pour la sécurité de tous, il est préférable de reporter le déménagement et de suspendre temporairement le préavis de résiliation. Si trouver un nouveau locataire s'avère difficile, cette solution est également avantageuse pour le propriétaire. La compréhension et la coopération entre locataires et propriétaires sont plus importantes que jamais en ces temps exceptionnels.

Sources : Ministère fédéral de la Justice et de la Protection des consommateurs (BMJV), ratgeber-immowelt.de, Association allemande des locataires, Haus & Grund, spiegel.de, n-tv.de, lawio.de