Proposez une solution de rechange si nécessaire pour votre usage personnel – Le non-respect de l’obligation de proposer une solution de rechange peut entraîner une responsabilité pour dommages et intérêts

Selon un arrêt récent de la Cour fédérale de justice (BGH), la violation de l'obligation de proposer un autre logement peut s'avérer très coûteuse pour le propriétaire : la résiliation pour usage personnel n'est alors plus nulle, mais entraîne des coûts consécutifs importants, car le locataire qui a été licencié à tort a droit à une indemnisation.

En cas de résiliation du bail pour cause d'occupation personnelle, le bailleur doit s'assurer de son obligation de relogement : s'il possède plusieurs appartements dans un immeuble ou un ensemble résidentiel, il doit proposer au locataire expulsé un autre appartement si celui-ci est vacant ou se libère pendant la période de préavis (Cour fédérale de justice, VIII ZR 311/02). Cette obligation s'applique également si un appartement vacant ou sur le point de l'être n'est disponible que pour une durée limitée.

En décembre 2016, la Cour fédérale de justice allemande (BGH) a modifié sa jurisprudence. Selon cet arrêt, le non-respect de l'obligation de proposer un logement de relogement n'invalide pas la résiliation du bail, mais ouvre droit à des dommages et intérêts. Ces derniers comprennent les frais de déménagement et d'agence immobilière et, le cas échéant, la différence entre l'ancien et le nouveau loyer (VIII ZR 232/15).

Une résiliation est considérée comme abusive ou injustifiée si les motifs de résiliation étaient prévisibles au moment de la signature du bail ou si le motif invoqué n'est qu'un prétexte. Sont également exclues les résiliations effectuées « par précaution ».

Fournissez des raisons plausibles

Pour éviter une résiliation abusive, le propriétaire doit fournir, dans sa notification écrite de résiliation, des motifs raisonnables et compréhensibles expliquant pourquoi il a besoin de l'appartement (ou, s'il s'agit de plusieurs appartements vacants, de cet appartement en particulier) pour lui-même, les membres de sa famille ou les personnes vivant sous le même toit. En principe, le propriétaire peut toutefois choisir l'appartement qu'il souhaite occuper, lui ou un membre de sa famille. Même en cas de résiliation pour usage personnel, les délais de préavis légaux doivent être respectés : trois mois pour un bail d'une durée maximale de cinq ans, six mois si le locataire a occupé le logement pendant une durée maximale de huit ans, et neuf mois pour un bail d'une durée supérieure à huit ans. La situation se complexifie lorsqu'un locataire remplit les conditions requises pour invoquer une clause de force majeure. Les motifs de force majeure reconnus par les tribunaux incluent l'âge avancé, la maladie, la grossesse ou un examen à venir. Selon l'article 574, paragraphe 2, du Code civil allemand (BGB), il y a également force majeure « s'il est impossible de trouver un autre logement convenable dans des conditions raisonnables ». L'appréciation du caractère raisonnable ou simplement difficile d'une situation relève du pouvoir discrétionnaire du propriétaire. Au lieu de prolonger le bail pour cause de difficultés, le tribunal peut également accorder un délai raisonnable pour quitter les lieux.

Informer sur le droit d'opposition

Dans un préavis de résiliation pour occupation personnelle, le propriétaire doit clairement expliquer pourquoi il a besoin du logement, décrire la situation actuelle du locataire et le motif du déménagement (par exemple, un agrandissement de la famille). Si un membre de la famille doit emménager, son nom et son lien de parenté doivent également être mentionnés. Il est important d'informer le locataire de son droit de s'opposer au départ. En cas d'opposition, celle-ci doit parvenir au propriétaire par écrit au plus tard deux mois avant la fin du préavis.

Sources : dejure.org, openjur.de, anwaltauskunft.de, haus-und-grund-bonn.de, berliner-mieterverein.de, anwalt.de, sueddeutsche.de, augsburger-allgemeine.de, haufe.de, zdf.de