Vous vous demandez peut-être : « Pourquoi devrais-je me soucier des banques ? Je veux vendre, pas acheter ! » Cependant, il y a quelques points à prendre en considération.
Dans la plupart des cas, l'acheteur finance l'acquisition du bien. Autrement dit, il ne dispose pas des fonds nécessaires pour payer comptant. Il s'agit donc de garantir le paiement du prix d'achat.
Il se peut que vous n'ayez pas encore remboursé intégralement votre prêt immobilier et que votre banque détienne toujours des créances sur le bien. Ces créances doivent être réglées dans le cadre du transfert de propriété.
Financement du prix d'achat
L'achat d'un bien immobilier est généralement financé par une banque. Cela signifie qu'une partie, voire la totalité, du prix d'achat vous sera versée non pas par l'acheteur, mais par sa banque. Il est essentiel d'aborder ce point ouvertement avec l'acheteur potentiel, car la sécurité du financement est un point crucial. Demandez-lui s'il a déjà contacté des banques et exigez une preuve de sa capacité à financer le prix convenu.
Lorsqu'une banque accorde un financement, elle exige naturellement une garantie. Celle-ci est généralement constituée par l'inscription d'une hypothèque au registre foncier.
Toutefois, le bien vous appartient toujours, c'est pourquoi l'acquéreur ne peut pas simplement inscrire une hypothèque. Vous devez donc coopérer à l'obtention du prêt en accordant une procuration autorisant le transfert de l'hypothèque.
Procuration pour grever un bien
En constituant une procuration pour grever votre propriété, vous autorisez l'acheteur à contracter un prêt garanti par celle-ci. Cette procuration est accordée dans le contrat de vente.
La réglementation en la matière semble complexe. Le notaire se fera un plaisir de vous l'expliquer en détail. Le principe est toutefois simple : l'acheteur peut garantir le prêt par votre bien immobilier, mais pour cela, il doit donner instruction à sa banque de verser le montant du prêt exclusivement à votre banque. Ainsi, le prêt est uniquement destiné au paiement du prix d'achat.
Coûts de suppression
La plupart des frais liés à la vente peuvent être refacturés à l'acheteur. Cependant, vous devrez généralement prendre en charge les frais de levée de votre hypothèque.
Exonération de responsabilité
Il arrive fréquemment qu'un bien immobilier mis en vente ne soit pas encore entièrement payé. Dans ce cas, l'hypothèque garantissant votre prêt est toujours inscrite au registre foncier. Le nouvel acquéreur ne reprendra pas cette inscription. Il est donc nécessaire de faire radier cette hypothèque lors du transfert de propriété.
La solution la plus simple consiste pour l'acheteur à transférer le solde du prix d'achat à votre banque. Celle-ci approuvera alors la radiation de l'hypothèque. Le solde du prix d'achat vous sera ensuite versé.
Pour faciliter la transaction, le notaire contactera votre banque afin de s'informer du solde restant dû. Il communiquera ensuite à l'acheteur le montant à payer et le nom du bénéficiaire. La banque, quant à elle, transmettra l'autorisation de mainlevée directement au notaire, qui procédera alors à la radiation de l'hypothèque auprès du registre foncier.
Pénalité de remboursement anticipé
Les pénalités de remboursement anticipé sont un sujet à aborder dès le début
. Les banques appliquent ces pénalités lorsque des contrats de prêt sont résiliés avant leur terme. Par exemple, si votre prêt a une durée de 15 ans et que vous vendez votre bien après 10 ans, la banque subit un manque à gagner en intérêts ainsi que des frais administratifs supplémentaires. C'est sur cette base que repose la pénalité de remboursement anticipé. Son montant dépend de plusieurs facteurs.
Il est essentiel de consulter votre conseiller bancaire avant même d'entamer le processus de vente afin de discuter des modalités de résiliation du contrat et des coûts associés. C'est le seul moyen d'obtenir dès le départ une estimation précise du montant restant après déduction de tous les frais liés à la vente de votre bien.
Le montant total, comprenant le solde du prêt et la pénalité de remboursement anticipé, est généralement prélevé sur le prix de vente, comme expliqué précédemment.
Confirmation de financement
Les banques délivrent généralement une confirmation préalable des options de financement. Les documents de prêt sont habituellement envoyés directement à l'emprunteur, de même que les documents nécessaires à l'inscription de l'hypothèque, qui sont transmis au notaire.
Le plus sûr est de faire inscrire l'hypothèque immédiatement après la signature de l'acte notarié. Vous pouvez ensuite vérifier auprès du notaire avant le rendez-vous pour confirmer la réception des documents.
Discutez avec des experts des différents aspects du financement. Consultez votre banque concernant le remboursement du prêt si votre propriété n'est pas encore entièrement payée.
Notre dernier conseil : n’hésitez pas à interroger l’acheteur sur son financement. Il s’agit avant tout de la sécurité du paiement du prix d’achat. Un acheteur sérieux se fera un plaisir de vous fournir ces informations. Chez Immobilien Kontor Saarlouis, nous qualifions les acheteurs potentiels pour nos clients, les protégeant ainsi d’erreurs coûteuses.
