Les idées reçues sur le droit du bail persistent. Mais les propriétaires sont-ils vraiment tenus d'accepter un troisième locataire potentiel, et est-il permis de peindre les murs en noir ?
S'il fallait établir un classement des idées reçues les plus courantes concernant le droit du bail, même les experts les plus chevronnés auraient probablement du mal. Notamment en ce qui concerne les droits et obligations envers les voisins et les propriétaires, les Allemands conservent une conception particulière du droit et de la justice. Nombre de rumeurs, de demi-vérités et d'idées fausses persistent obstinément depuis des décennies. L'une des raisons pourrait être le volume considérable de décisions de justice ; la Cour fédérale de justice a, pendant des années, davantage influencé le droit allemand du bail que le Parlement.
Coûts des services publics, calcul de la surface habitable, réductions de loyer : autant de questions régulièrement examinées par les juges de Karlsruhe. Les obligations de rénovation figurent parmi les sujets les plus fréquemment traités. L’Association allemande des locataires estime que les deux tiers des clauses relatives aux réparations esthétiques sont nulles. Pourtant, les idées fausses persistent.
1. Les nouveaux locataires créent la liberté
La ville inconnue nous appelle, le nouvel appartement est déjà prêt. Rien ne s'oppose au déménagement – si ce n'est le préavis à respecter pour l'ancien logement. Le locataire moyen se croit bien informé et sait : « Quiconque fournit trois locataires de remplacement à son propriétaire peut résilier le bail sans préavis. »
Il y a cependant un hic : bien que la « règle des trois locataires de remplacement » soit presque une évidence, elle n’existe pas et n’a jamais existé ! Même si le locataire présente trois locataires potentiels, le propriétaire n’est pas tenu d’accepter une résiliation du bail sans respecter les délais de préavis habituels.
« Les contrats doivent être respectés » : un principe juridique ancien. Cela s’applique particulièrement aux contrats à durée déterminée, par lesquels le locataire s’est engagé à louer l’appartement pour une période précise (un, deux ou quatre ans) ou a renoncé à son droit de résilier le bail pendant une période déterminée. Le locataire ne peut résilier le contrat avant son terme qu’avec l’accord du propriétaire.
L'espoir d'une plus grande flexibilité n'existe que dans les cas exceptionnels suivants :
La clause de remplacement du locataire est expressément prévue au contrat. Dans ce cas, le bailleur est tenu de la respecter. Si le locataire invoque un cas de force majeure, tel qu'une maladie grave, une mutation professionnelle ou un agrandissement de sa famille, il peut bénéficier d'une résiliation anticipée du bail de longue durée s'il propose un remplaçant acceptable. Cette possibilité est conditionnée par la signature du contrat par le nouveau locataire sans modification de sa part (principe de bonne foi, article 242 du Code civil allemand, BGB)
2. La sous-location est généralement interdite
Cette affirmation est inexacte. Dans de nombreux cas, le propriétaire ne peut interdire la sous-location, même partielle. Il convient de distinguer si le locataire principal sous-loue l'intégralité de l'appartement ou seulement une partie, par exemple pour créer une colocation. Si le désir d'accueillir un nouveau colocataire ne peut être assoupli sans formalités, toute personne souhaitant sous-louer doit demander l'autorisation du propriétaire, conformément à l'article 540 du Code civil allemand (BGB). Si le locataire reste dans l'appartement, le propriétaire doit accorder son autorisation si celui-ci a un intérêt légitime à accueillir un colocataire (article 553 du BGB).
Par exemple, le locataire ne souhaite plus vivre seul ou rencontre des difficultés financières. Dans ces cas, le propriétaire ne peut refuser son autorisation que si la colocation avec le conjoint ou sa famille est excessive. Le propriétaire n'est pas tenu d'accepter le surpeuplement. Un locataire est toujours autorisé à héberger son conjoint ou partenaire.
Si un locataire sous-loue son appartement à un tiers, le propriétaire est en droit de s'y opposer. Si le locataire déménage sa résidence principale, la sous-location n'est pas considérée comme légale. Le propriétaire n'est pas tenu d'accepter un inconnu comme sous-locataire. Si le propriétaire découvre la sous-location, le locataire risque une expulsion immédiate. De plus, même si le sous-locataire a déménagé depuis longtemps, le locataire principal reste tenu de payer son loyer chaque mois. Par conséquent, en cas de négligence du sous-locataire, le locataire principal est responsable. Pour éviter un préjudice financier, le seul recours du propriétaire est d'engager une action en recouvrement des loyers impayés, si nécessaire.
3. Les propriétaires ont besoin d'une clé de rechange
Quelle surprise ! Après son jogging, le locataire est sous la douche et le propriétaire est au salon. « Je voulais juste vérifier quelque chose rapidement, je pensais que vous n’étiez pas là », balbutie-t-il, un double des clés à la main. Le propriétaire n’a aucun droit sur un double des clés, ni sur un accès non autorisé à l’appartement. Si le bail le stipule, il ne peut pénétrer dans les lieux sans autorisation. Le cas échéant, il s’agit d’une violation de domicile. Le locataire a le droit de résilier le bail sans préavis. Il peut alors faire installer une nouvelle serrure aux frais du propriétaire.
Une exception s'applique en cas d'urgence : si le locataire est absent et n'a pas informé le propriétaire de l'identité du détenteur d'une clé de rechange, le propriétaire peut entrer dans l'appartement si, par exemple, une canalisation d'eau fuit ou si un feu de câble couve dans l'appartement du locataire (« danger imminent »)
4. Une seule célébration par mois est autorisée
Le droit de faire la fête est une idée fausse très répandue entre voisins. Les fêtes bruyantes ne sont pas autorisées une ou trois fois par an, et certainement pas une fois par mois. Lors de toutes les fêtes, barbecues et soirées football, les locataires doivent faire preuve de considération envers leurs voisins. Cela implique de respecter le calme après 22h, surtout à l'extérieur. Si la fête se poursuit discrètement à l'intérieur, les voisins ne peuvent pas s'y opposer. Cependant, si un locataire enfreint ces règles, il peut se plaindre au propriétaire, qui est alors en droit d'adresser un avertissement. Si des résidents de l'immeuble, incommodés par des nuisances sonores persistantes, baissent leur loyer, le voisin bruyant est responsable du manque à gagner.
D'ailleurs, prendre une douche la nuit n'est pas considéré comme un trouble de voisinage. Les immeubles doivent être insonorisés afin de ne pas déranger les voisins lorsqu'une personne utilise les toilettes ou prend une douche nocturne. Toutefois, si l'immeuble est connu pour être mal insonorisé, les voisins doivent faire preuve de discrétion. Par ailleurs, les douches prolongées et le fonctionnement de la machine à laver la nuit figurent parmi les sources de nuisances les plus fréquentes entre voisins.
5. Les locataires peuvent également compenser les paiements
Le déménagement est imminent, la charge financière est importante et la tentation est grande de minimiser les coûts grâce à une petite astuce, supposément légale. « Je ne paierai plus de loyer. Qu'il prenne le reste sur la caution. » – Quiconque agit selon ce principe risque de se retrouver rapidement dans une situation délicate. Le propriétaire a droit au loyer jusqu'au dernier jour du bail ; le déduire de la caution est interdit.
Si le locataire ne paie pas son loyer, les propriétaires prudents saisiront les tribunaux et enverront une injonction de payer. Si le locataire ne répond pas dans un délai de deux semaines, une visite d'un huissier de justice peut même être envisagée.
Il est également courant de croire, à tort, que les locataires ont droit à des intérêts sur leur dépôt de garantie au cours de l'année. C'est faux ! Les intérêts font partie intégrante du dépôt de garantie ; les deux constituent une garantie pour le propriétaire. Ils n'ont pas à être versés d'avance (article 551, paragraphe 3, alinéa 4 du Code civil allemand). Si le propriétaire a des créances à l'encontre du locataire, il peut également conserver les intérêts. En règle générale, les locataires récupèrent leur dépôt de garantie majoré des intérêts après leur départ.
6. C'est toujours le propriétaire qui paie les impôts
Pour la plupart des locataires, le relevé annuel des charges locatives, également appelé état des charges, est loin d'être une bonne nouvelle. Malgré les paiements mensuels d'avance, le propriétaire exige un supplément. Il n'est donc pas surprenant que les locataires avertis vérifient scrupuleusement la facture pour déceler toute erreur.
L'Association allemande des locataires signale qu'en Allemagne, un relevé de charges locatives sur deux contient des erreurs. Si la malveillance n'est pas toujours avérée, il arrive souvent que les propriétaires manquent d'informations.
Cependant, cela est tout aussi vrai pour de nombreux locataires. Il est facile de se soustraire aux assurances et à la taxe foncière, mais cela est injustifié. L'assurance habitation et l'assurance responsabilité civile du bâtiment loué, ainsi que la taxe foncière, peuvent être répercutées sur les locataires par le propriétaire si cela est stipulé dans le contrat de location, qui fait généralement référence à l'ordonnance allemande relative aux charges locatives (Betriebskostenverordnung, § 556 BGB).
7. Si les mesures sont incorrectes, le loyer sera réduit
Rares sont les locataires potentiels qui apportent un mètre ruban et une règle lors de la première visite. Pourtant, si une différence entre la surface habitable réelle et la surface déclarée apparaît après la signature du bail, les locataires se sentent souvent floués. « Je vais baisser le loyer », pensent beaucoup, et ils paient simplement moins sans se renseigner.
Le droit à une réduction de loyer est soumis à des conditions strictes. La superficie de l'appartement doit être réduite d'au moins dix pour cent pour que la réduction soit légalement valable (arrêt de la Cour fédérale de justice, affaire n° VIII ZR 133/03). Si un appartement de 120 mètres carrés présente une superficie réduite de dix mètres carrés, cela resterait vraisemblablement dans les limites acceptables.
Toutefois, les locataires doivent également prêter attention à la méthode de calcul : si le bail prévoit une méthode de calcul de la surface habitable différente de la méthode standard, le locataire ne peut pas obtenir de réduction de loyer en raison d'une différence de surface résultant du calcul effectué avec la méthode standard. « Si le niveau de la mezzanine avec toit en pente est considéré dans le bail comme une surface habitable à part entière, le locataire ne peut pas prétendre à une réduction de loyer. ».
8. Les contrats de location peuvent également être résiliés
Certains locataires pensent pouvoir se rétracter d'un bail signé s'ils agissent rapidement, ou croire qu'ils peuvent être libérés du bail à tout moment. Or, cette idée est sans fondement juridique. Déjà dans la Rome antique, un principe imprègne encore le droit allemand : Pacta sunt servanda – les accords doivent être respectés. Quiconque regrette d'avoir signé un bail à la hâte doit généralement respecter les délais de préavis : « Le préavis de résiliation doit être donné au plus tard le troisième jour ouvrable du mois pour la fin du mois suivant. » (article 573c du Code civil allemand). Si le bailleur est compréhensif, le locataire peut être libéré du contrat plus tôt avec son accord. Par précaution, il est conseillé aux locataires d'exiger un accord de résiliation écrit précisant la date de fin du bail.
9. Celui qui déménage ne paie plus de loyer
Fraîchement amoureux, le couple emménage dans l'appartement, mais au bout de trois ans, elle fait ses valises. « Je n'ai plus rien à faire avec cet appartement », pense-t-elle. Erreur !
Si les deux ont signé le bail, ils restent responsables de l'appartement même après une séparation. Le propriétaire peut exiger le loyer de l'un ou de l'autre, car ils sont solidairement responsables.
Exception : si l’appartement est à son seul nom, il est seul responsable du loyer et des frais de rénovation lors de son départ. Toutefois, les propriétaires exigent généralement la signature des deux conjoints lors de la signature du bail. Cela leur offre une plus grande sécurité.
10. Les locataires doivent effectuer des rénovations au moins une fois
« Je ne vais pas repeindre deux fois ! » s'est exclamé un locataire furieux lorsque le propriétaire a insisté sur des travaux de rénovation à son départ. « Après tout, j'ai emménagé dans un appartement non rénové. » Cependant, cet argument ne suffira guère à lui éviter ces travaux de peinture indésirables.
Ce qui importe, ce sont les termes du contrat de location. Dans le cadre des durées standard de trois, cinq et sept ans, le locataire peut être tenu d'effectuer des réparations d'ordre esthétique, même si l'appartement avait été rénové au départ.
Cette règle ne s'applique toutefois que si la clause contractuelle est valide et non excessivement contraignante. Si le bail stipule que le locataire doit systématiquement repeindre l'appartement à son départ, quel que soit son état, cette clause est nulle. Par conséquent, le locataire n'est pas tenu de repeindre, comme la Cour fédérale de justice l'a confirmé à plusieurs reprises.
Les clauses contractuelles obligeant les locataires à effectuer des travaux de rénovation lors de leur départ ou imposant des peintures et papiers peints spécifiques pour les rénovations en cours de location sont également nulles. Peindre votre appartement en noir pourrait surprendre votre propriétaire lors d'une visite impromptue, mais cela ne contrevient pas aux arrêts de la Cour constitutionnelle fédérale de Karlsruhe.
Les clauses imposant aux locataires l'utilisation de types et de teintes spécifiques de peinture ou de papier peint pendant la durée du bail ont été régulièrement invalidées par la Cour fédérale de justice allemande (BGH), la dernière fois en date de l'été 2009. Toutefois, les locataires qui optent pour des couleurs discrètes lors de leur départ ne courent aucun risque. Si des couleurs vives endommagent la structure des murs ou rendent l'appartement inhabitable, les propriétaires peuvent réclamer des dommages et intérêts.
11. Le loyer augmente avec le prix du pétrole
Tout devient plus cher, se plaignent propriétaires et locataires. Les frais de ramassage des ordures, l'électricité, le chauffage et les tarifs des artisans augmentent d'année en année. Mais le propriétaire a-t-il le droit de répercuter ces coûts supplémentaires sur le locataire ? Non !
Les frais d'assainissement ou de chauffage au fioul sont couverts par les prélèvements mensuels anticipés pour les charges. Si ces coûts augmentent fortement au cours de l'année, le propriétaire ne peut augmenter ni les prélèvements mensuels pour les charges ni le loyer.
ne peut répercuter l'augmentation du coût de la vie sur le locataire que par le biais du relevé de compte annuel.
Le loyer proprement dit est distinct des charges. Son augmentation est soumise à des limites strictes. Si le propriétaire souhaite aligner le loyer sur celui de biens comparables, il doit le justifier soit par l'indice des loyers en vigueur, soit par trois loyers comparables plus élevés, soit par une expertise.
12. Le couloir appartient à l'appartement
Des bottes boueuses et des baskets malodorantes empestent devant la porte de l'appartement, les poubelles hebdomadaires accueillent régulièrement le voisin à côté de son entrée : quiconque pense que c'est acceptable se trompe lourdement ! Même si personne ne s'en soucie et qu'il y a suffisamment d'espace, il est généralement interdit de laisser des objets dans toute la cage d'escalier pour des raisons de sécurité incendie.
Argument : L’espace devant l’entrée n’est pas inclus dans le bail et n’appartient donc pas au locataire. Toutefois, il n’y a pas d’objection à ce que le locataire y dépose temporairement des chaussures ou un parapluie. Les propriétaires raisonnables n’y voient généralement pas d’inconvénient si cela ne nuit pas à l’esthétique générale de la cage d’escalier ; ils ne sont pas tenus de l’accepter. Cependant, la jurisprudence a établi une exception importante : les poussettes peuvent être laissées dans la cage d’escalier si elles ne gênent pas le passage. Les déambulateurs ou les fauteuils roulants peuvent également être laissés devant la porte s’ils ne causent aucune gêne.
