Des appartements endommagés et des loyers impayés dépassant 25 000 €. Plus de 18 mois avant de pouvoir relouer un appartement après une procédure d'expulsion. Ne laissez pas votre bien immobilier se transformer en cauchemar. Nous vous donnerons des conseils sur les points à surveiller et les solutions à votre disposition en cas d'urgence.
Nous souhaitons offrir aux propriétaires des conseils et astuces pour se protéger contre les impayés de loyer et le vandalisme. Les longues procédures judiciaires et les échanges avec les huissiers lors des expulsions sont source de stress considérable pour les propriétaires concernés.
Un locataire avisé qui refuse de payer son loyer peut faire traîner la procédure indéfiniment. Entre la première assignation en expulsion et la remise en location de l'appartement, il s'écoule souvent plus de 18 mois. Les loyers impayés et les dégâts matériels atteignent fréquemment 25 000 € ou plus.
En tant que propriétaire, vous disposez également de plusieurs options que vous pouvez utiliser avant, pendant et après la signature d'un contrat de location.
Obtenez des informations sur le locataire
Il convient de se renseigner sur le locataire potentiel avant même la signature du bail.
Les informations peuvent être obtenues auprès de Creditreform ou de Schufa, ou en remplissant un questionnaire sur les informations personnelles du locataire (auto-déclaration du locataire). Les informations fournies par l'ancien propriétaire sont également très utiles.
Conformément à la nouvelle réglementation du cadre juridique, les locataires peuvent également obtenir eux-mêmes des informations auprès de Schufa et les présenter à leur propriétaire ou à leur gestionnaire immobilier.
Le loyer du premier mois est dû avant la remise des clés de l'appartement
Le premier loyer peut être exigible avant la remise des clés de l'appartement. Les locataires honnêtes ne devraient pas y voir d'inconvénient.
Avantageux pour vous, propriétaire : si ce loyer n’est pas payé, le propriétaire n’est pas tenu de restituer l’appartement.
Émettez un avertissement en temps opportun
En cas de retard ou d'impayé de loyer, le propriétaire doit non seulement envoyer un rappel au locataire, mais également lui adresser . Même après un premier retard, la résiliation du bail peut être envisagée si le locataire ne paie pas son loyer à temps à l'avenir.
Un avis de résiliation émis en cas de violations répétées n'est pas invalidé même par le paiement intégral du loyer impayé.
Annuler rapidement et correctement
La résiliation sans préavis est possible si le locataire accumule des arriérés de loyer pendant une période prolongée et que les sommes dues atteignent deux mois de loyer.
On ignore souvent, cependant, qu'il est également possible de résilier un bail si le locataire a un arriéré de loyer légèrement supérieur à un mois pendant deux mois consécutifs. Dans ce cas, le propriétaire n'a pas à attendre deux mois, mais seulement le début du deuxième mois. Les propriétaires et les gestionnaires immobiliers peuvent ainsi gagner un temps précieux.
Une résiliation sans préavis doit toujours être accompagnée d'une notification de résiliation standard. Le paiement du solde dû rend la résiliation sans préavis caduque, mais n'invalide pas la notification de résiliation standard. La formulation précise de la notification de résiliation est essentielle.
La communication comme clé
En cas de retard de paiement, le propriétaire doit toujours d'abord chercher à dialoguer avec le locataire afin de trouver des solutions rapidement et de ne pas envenimer inutilement les relations conflictuelles.
Il est possible de parvenir à un accord de paiement à l'amiable. Les bailleurs commerciaux professionnels ont constaté des résultats très positifs en prenant des mesures proactives contre les locataires en retard de loyer et ont ainsi pu réduire considérablement leurs impayés.
Le propriétaire devrait également prendre dans un premier temps demander à son propre avocat de contacter le locataire et son avocat.
Un règlement à l’amiable – même devant les tribunaux – est toujours plus rapide et souvent plus économique qu’une procédure d’expulsion suivie de mesures d’exécution.
Procédures documentaires
Si le locataire ne réclame pas de réduction de loyer, un jugement rapide sur les créances de loyer peut être obtenu par une procédure sommaire, d'autant plus que le locataire ne poursuit généralement pas de procédure ultérieure.
Délai d'expulsion plus court
Vous n'êtes tenu d'accorder un délai de grâce pour libérer les lieux que si le loyer est à jour.
Dans le cadre d'une procédure d'expulsion, afin d'éviter une période d'expulsion trop longue, il convient de se référer à la décision du Tribunal régional supérieur de Stuttgart 13 U 89/06 du 7 juillet 2006 : selon cette décision, accorder un délai d'expulsion est déraisonnable si le paiement du loyer courant pendant la durée de ce délai n'est pas garanti.
Expulsion à Berlin
Si une expulsion doit être effectuée par voie d'exécution forcée, le modèle dit de « l'expulsion berlinoise » peut être choisi.
Dans cette procédure, le propriétaire, en tant que propriétaire de l'appartement, est saisi par l'huissier et organise ensuite lui-même l'expulsion. Cela permet de réduire les coûts et d'accélérer considérablement la procédure.
Cette méthode d'expulsion a été déclarée admissible par les tribunaux.
Transfert direct du loyer au propriétaire
Si le bénéficiaire de l'aide sociale (anciennement : le service d'aide sociale) ne peut garantir que les fonds sont utilisés correctement pour le logement et le chauffage, le loyer peut être versé directement au propriétaire. Avec l'accord du locataire, cette pratique peut être convenue à l'avance.
Il convient d'inciter les locataires bénéficiant d'aides sociales à vérifier que le dépôt de garantie est également pris en charge par l'organisme compétent. Ce point doit être clarifié avant la signature du bail.
Le dépôt de garantie est versé aux locataires qui ne paient pas leur loyer
Les propriétaires ou les gestionnaires immobiliers peuvent refuser de remettre l'appartement au locataire si celui-ci ne verse pas simultanément le premier acompte sur le dépôt de garantie.
Au lieu d'un dépôt de garantie en espèces, les propriétaires et les gestionnaires immobiliers peuvent convenir avec le locataire d'un dépôt de garantie moderne, garanti par une caution ou une assurance. L'avantage pour le locataire est qu'il n'a pas à immobiliser d'argent liquide pour le dépôt. De plus, une vérification indépendante de sa solvabilité est effectuée. Le propriétaire reçoit l'intégralité du dépôt immédiatement avant la remise des clés. Il bénéficie ainsi d'une double garantie et d'une protection efficace contre les locataires insolvables.
Nous pouvons vous aider à résoudre ces problèmes.
Veuillez noter que nous ne pouvons être tenus responsables des informations contenues sur cette page, celles-ci ne constituant en aucun cas un avis juridique. En cas de problème juridique, il est impératif de consulter un avocat qualifié.
