Un locataire astucieux qui ne souhaite plus payer son loyer peut réussir à prolonger la procédure d'expulsion presque indéfiniment.
La longueur des procédures judiciaires et les échanges avec les huissiers lors de l'expulsion des locataires d'appartements loués sont source de grandes inquiétudes pour les propriétaires concernés.
Entre le dépôt d'une demande d'expulsion et la remise en location effective de l'appartement, il faut souvent compter plus de 18 mois. Voici comment minimiser ce risque.
1. Obtenir des informations sur le locataire
Il est conseillé de recueillir des informations sur le locataire potentiel avant même la signature du bail. Cela peut se faire en consultant les rapports de Creditreform ou de la Schufa, ou en remplissant un questionnaire sur les informations personnelles du locataire (auto-déclaration). Les informations fournies par l'ancien propriétaire sont également très utiles. Suite à de récentes modifications législatives, les locataires peuvent aussi obtenir leur propre rapport Schufa et le présenter à leur propriétaire ou au gestionnaire immobilier.
2. Le loyer du premier mois est dû avant la remise des clés de l'appartement
Le premier loyer peut être exigible avant la remise des clés de l'appartement. À défaut de paiement, le propriétaire n'est pas tenu de remettre l'appartement aux propriétaires.
3. Émettez un avertissement en temps utile
En cas de retard ou d'impayé de loyer, le propriétaire doit non seulement envoyer un rappel au locataire, mais également lui adresser rapidement un avertissement formel. Dès le premier retard, la résiliation du bail peut être envisagée si le locataire continue de manquer à ses obligations de paiement. Un avis de résiliation émis en cas de retards de paiement répétés reste valable même si les arriérés de loyer sont intégralement réglés.
4. Annuler rapidement et correctement
La résiliation sans préavis est possible si le locataire est en retard de loyer pendant une période prolongée et que le montant impayé atteint deux mois de loyer. Cependant, il est souvent méconnu que la résiliation est également possible si le locataire est en retard de loyer d'un peu plus d'un mois pendant deux mois consécutifs. Dans ce cas, le propriétaire n'a pas à attendre deux mois, mais seulement le début du deuxième mois. Les propriétaires et les gestionnaires immobiliers peuvent ainsi gagner un temps précieux. La résiliation sans préavis doit toujours être accompagnée d'un préavis de résiliation standard. Si le paiement rend la résiliation sans préavis inefficace, il n'invalide pas le préavis standard. La formulation précise du préavis de résiliation est essentielle.
5. Discussions et accords avec le locataire
En cas de retard de paiement, le propriétaire doit toujours tenter de dialoguer avec le locataire afin de trouver rapidement une solution et d'éviter d'envenimer la situation. Un accord de paiement à l'amiable est possible.
Les propriétaires professionnels de biens commerciaux ont constaté des résultats très positifs en prenant des mesures proactives pour gérer les impayés de loyer, ce qui a permis de les réduire considérablement. Il est également conseillé aux propriétaires de faire contacter le locataire et son avocat au préalable. Un accord amiable, même en cas de procédure judiciaire, est toujours plus rapide et souvent plus économique qu'une procédure d'expulsion suivie de mesures d'exécution.
6. Procédure documentaire
Si le locataire ne réclame pas de réduction de loyer, un jugement rapide sur les créances de loyer peut être obtenu par une procédure sommaire, d'autant plus que le locataire ne poursuit généralement pas de procédure ultérieure.
7. Le délai d'expulsion ne s'applique que si le loyer courant est payé
Dans le cadre d'une procédure d'expulsion, afin d'éviter une période d'expulsion prolongée, il convient de se référer à la décision du Tribunal régional supérieur de Stuttgart (OLG Stuttgart 13 U 89/06) du 7 juillet 2006. Selon cette décision, l'octroi d'un délai de grâce pour l'expulsion est déraisonnable si le paiement du loyer courant pendant toute la durée de la période d'expulsion n'est pas garanti.
8e expulsion de Berlin
Si une expulsion doit être effectuée par voie judiciaire, le modèle dit « d'expulsion berlinoise » peut être choisi. Dans ce modèle, le propriétaire, en tant que propriétaire de l'appartement, obtient la restitution des lieux par l'huissier et organise ensuite lui-même l'expulsion. Cette approche permet de réduire les coûts et d'accélérer considérablement la procédure. Cette méthode d'expulsion a été jugée admissible par les tribunaux.
9. Transfert direct du loyer au propriétaire
Si le bénéficiaire ne peut garantir l'utilisation adéquate des allocations de l'ARGE (anciennement : agence d'aide sociale) pour le logement et le chauffage, le loyer peut être versé directement au propriétaire. Cette disposition peut être convenue à l'avance avec l'accord du locataire. Pour les locataires bénéficiant d'aides sociales, il est conseillé d'exiger que le dépôt de garantie soit également pris en charge par cet organisme. Ce point doit être clarifié avant la signature du bail.
10. Dépôt de garantie contre les locataires qui ne paient pas leur loyer
Les propriétaires ou les gestionnaires immobiliers peuvent refuser de remettre l'appartement au locataire si celui-ci ne verse pas simultanément le premier acompte sur le dépôt de garantie. Au lieu d'un dépôt en espèces, ils peuvent convenir avec le locataire d'une méthode moderne de garantie du dépôt de garantie par le biais d'une caution ou d'une assurance. Cette solution présente l'avantage pour le locataire de ne pas immobiliser d'argent liquide pour le dépôt. De plus, une vérification indépendante de sa solvabilité est effectuée. Le propriétaire reçoit l'intégralité du dépôt de garantie juste avant la remise des clés. Il bénéficie ainsi d'une double garantie, ce qui constitue un bon moyen de dissuasion contre les locataires qui ne paient pas leur loyer.
