Il convient de noter que les certificats de charge foncière sont établis sur la base de formulaires qui ne sont pas rédigés par un notaire. En effet, chaque banque, caisse d'épargne ou compagnie d'assurance (ci-après dénommée simplement « banque ») fournit son propre formulaire.
Afin de pouvoir examiner les détails de l'inscription hypothécaire, il est conseillé d'obtenir le formulaire auprès de votre établissement de crédit à l'avance.
Qu'est-ce qu'une charge foncière ?
L'acquisition d'un bien immobilier est rarement financée au comptant ; généralement, l'acheteur doit contracter un prêt. C'est pourquoi une hypothèque (Grundschuld) est généralement enregistrée comme garantie du prêt après la signature du compromis de vente. Le certificat d'hypothèque étant complexe pour les non-initiés, nous vous proposons de vous familiariser au préalable avec ses principaux aspects.
1. Ceux qui contractent des dettes…
…est toujours responsable sur l’ensemble de ses biens – ce principe s’applique systématiquement, même en l’absence de sûreté particulière convenue entre le créancier et le débiteur. Une hypothèque foncière offre à la banque financeuse une sécurité supplémentaire en lui facilitant l’accès au bien immobilier concerné et, généralement, aux autres biens du débiteur. L’inscription de l’hypothèque foncière au registre foncier confère au bien le droit d’être grevé d’une sûreté. L’hypothèque foncière autorise la banque à faire vendre le bien grevé et à prélever sur le produit de la vente un montant égal au principal de l’hypothèque, majoré des intérêts et des frais accessoires (voir section 3).
2. Important pour la compréhension :
Bien qu'une sûreté foncière (Grundschuld) soit généralement constituée dans le cadre d'un contrat de prêt spécifique, elle est indépendante de ce dernier et possède son propre statut juridique. Le lien indispensable entre le prêt et la sûreté foncière est l'acte de sûreté ou déclaration d'objet : celui-ci définit précisément ce que la sûreté foncière garantit. Généralement, cela inclut non seulement les créances découlant du nouveau contrat de prêt, mais aussi toutes les créances que la banque détient ou pourrait détenir ultérieurement à l'encontre de l'emprunteur. Une telle déclaration d'objet exhaustive peut engendrer des risques de responsabilité imprévus, notamment si elle concerne des prêts non contractés par le titulaire de la sûreté foncière. Exemples : deux époux constituent conjointement une sûreté foncière qui, selon la déclaration d'objet, garantit également des prêts contractés par l'un des époux ; des parents constituent une sûreté foncière pour des prêts contractés par leurs enfants. La déclaration d'objet n'étant généralement pas incluse dans l'acte de sûreté foncière, il est conseillé de se renseigner à son sujet au préalable.
3. Dans ce contexte…
Cela explique la volonté des banques d'étendre leurs garanties au-delà du capital emprunté. Elles y parviennent en s'accordant sur les intérêts hypothécaires et autres frais annexes. Ces intérêts hypothécaires sont indépendants des intérêts du prêt ; en particulier, ils ne s'y ajoutent pas. Leur seul but est d'augmenter le montant maximal que l'établissement prêteur peut prélever sur le produit de la vente aux enchères en cas de saisie (c'est-à-dire uniquement si la dette atteint effectivement ce montant). Actuellement, les taux d'intérêt hypothécaires oscillent entre 10 % et 20 % environ, tandis que les autres frais annexes varient de 5 % à 10 %.
4. Le cœur du problème
L'élément essentiel d'une sûreté foncière est la clause d'exécution forcée. Celle-ci autorise la banque à engager la vente forcée du bien sans obtenir au préalable un jugement, condition normalement requise pour toute action en exécution. De plus, l'acte de sûreté foncière comprend une clause de responsabilité personnelle ou de reconnaissance de dette avec exécution forcée. Cette clause confère à la banque le droit de faire valoir sa créance sur tous les autres biens du débiteur sans jugement. Cette procédure est généralement plus simple qu'une saisie immobilière ; par exemple, la banque peut saisir un compte d'épargne. Bien entendu, la somme due ne peut être réclamée qu'une seule fois. L'exécution forcée ne prive pas le débiteur de la protection des recours juridiques, puisqu'il peut faire appel de la décision.
5. Quels éléments doivent être pris en compte dans le contrat de vente ?
Dans le cadre d'une promesse de vente, l'acheteur doit souvent inscrire une hypothèque sur le bien acquis avant même l'enregistrement du transfert de propriété au registre foncier, faute de quoi il ne pourrait obtenir de prêt. Cette démarche requiert la coopération du vendeur, qui demeure propriétaire du bien tant que son nom figure au registre foncier. On parle alors d'hypothèque provisoire. Sans cette procédure, le prix d'achat ne pourrait, dans la plupart des cas, être versé que bien plus tard. Afin de minimiser le risque pour le vendeur, la banque de l'acheteur est autorisée à payer directement le vendeur ou sa propre banque. Par ailleurs, le vendeur n'est pas responsable sur ses autres biens (voir section 4).
6. Dans certains cas, l'hypothèque peut être…
…ne peut-être pas être immédiatement inscrite au registre foncier, par exemple parce que le bien en question doit d'abord être borné et détaché d'un autre. Dans ce cas, le droit de propriété de l'acquéreur est nanti auprès de la banque à titre de garantie provisoire. Toutefois, toutes les banques n'acceptent pas ce type de garantie.
7. Que se passe-t-il lorsque toutes les dettes sont remboursées ?
Initialement, rien ne change, la charge foncière étant indépendante du prêt (voir section 2). Elle reste inscrite au registre foncier et peut servir de garantie pour un nouveau prêt auprès de la même banque. Toutefois, le débiteur a le droit de demander sa radiation. Il est important de noter que cette démarche doit lui incomber personnellement. Elle nécessite l'obtention d'une autorisation de mainlevée auprès de la banque et le consentement notarié du propriétaire (généralement le débiteur lui-même). Le droit de radiation expire dix ans après le remboursement intégral des créances garanties, sauf si ce délai est porté à trente ans par accord avec l'établissement prêteur.
Si plusieurs hypothèques sont inscrites sur un même bien immobilier, la banque dont l'hypothèque est la plus ancienne est en position de force en cas de vente forcée. La banque ayant un rang de priorité inférieur cherche donc à remonter dans l'ordre de priorité du prêt lorsque l'hypothèque de premier rang ne garantit plus le prêt. À cette fin, une clause intitulée « Cession des droits de recours » est généralement insérée dans le contrat de prêt. Cette clause permet à la banque ayant un rang de priorité inférieur d'exiger la radiation de l'hypothèque de premier rang si celle-ci n'est plus nécessaire pour garantir le prêt.
