Plusieurs terminaisons sont autorisées

Par son arrêt de l'automne dernier, la Cour fédérale de justice a renforcé les droits des bailleurs. Selon cet arrêt, un avis de résiliation supplémentaire pour loyers impayés n'est pas automatiquement caduc si le locataire règle ultérieurement sa dette.

À Berlin, un locataire accusait deux mois de loyer de retard, ce qui a incité le propriétaire à résilier le bail sans préavis. Sachant qu'un paiement ultérieur invaliderait cette résiliation exceptionnelle, le propriétaire a également émis un avis de résiliation standard par précaution.

Le locataire a contesté l'expulsion, arguant qu'il avait réglé le loyer impayé quelques jours après réception de la notification de résiliation, la rendant ainsi caduque. Selon le droit allemand (article 543 du Code civil allemand), une résiliation sans préavis est sans effet si le locataire s'acquitte intégralement du loyer dans le délai de grâce (deux mois après la signification de la notification d'expulsion). Malgré cela, le bailleur a exigé que le locataire quitte les lieux.

Le propriétaire a intenté une action en justice et le tribunal de district de Pankow-Weißensee a statué en sa faveur. Le locataire a alors fait appel et a obtenu gain de cause : la Cour régionale de Berlin a débouté le propriétaire. Selon les juges, le paiement des arriérés de loyer dans le délai imparti rendait sans objet la résiliation justifiée du bail sans préavis.

Le licenciement « a été inefficace »

Concernant le préavis de résiliation ordinaire en suspens, les juges ont statué que, durant la période comprise entre la réception de l'avis de résiliation immédiate et le versement de l'indemnité de grâce, aucun contrat de location valide ne pouvait être résilié. Par conséquent, selon les juges, le préavis de résiliation ordinaire était sans effet.

Le propriétaire a refusé d'accepter cette décision et a interjeté appel. La Cour fédérale de justice a maintenant été saisie de l'affaire et a rendu un verdict complètement différent :

Le paiement ultérieur des loyers impayés peut uniquement rendre la résiliation extraordinaire inefficace. Toutefois, la résiliation ordinaire complémentaire, par laquelle le bailleur a exprimé son intention de mettre fin au bail même si la résiliation extraordinaire était invalide, reste valable en principe (voir également BGH 16.02.2005, affaire n° VIII ZR 6/04).

« Manquement grave à une obligation »

Il appartient désormais au tribunal régional de Berlin d'examiner si la résiliation ordinaire du bail est suffisamment justifiée par le manquement à une obligation, à savoir le défaut de paiement. La validité de cette résiliation dépendra alors de la question de savoir si les retards de loyer constituent un manquement grave du locataire au sens de l'article 573, paragraphe 2, point 1, du Code civil allemand (BGB).

Le poids accordé aux intérêts du propriétaire ou du locataire dépend de la question de savoir si la fiabilité du locataire est généralement mise en doute et s'il a « fautivement » manqué à ses obligations, ou si les loyers impayés sont dus à un oubli ou à un manque de fonds imprévu.

La décision du tribunal régional est toujours en suspens.

Sources : dejur.org, juris.bundesgerichtshof.de, verbraucherschutz.tv, mietrecht-reform.de, n-tv.de, de.reuters.com, news.immowelt.de, anwalt24.de, augsburger-allgemeine.de, spiegel.de, sueddeutsche.de