« Penser petit » : Dans les grandes villes allemandes, une chambre de moins est parfaitement acceptable

Pendant des décennies, cela a semblé être une évidence : les Allemands ont toujours besoin de plus d’espace. Inversement, on supposait que les appartements plus grands se vendaient plus facilement. Mais cette tendance est-elle vraiment aussi nette ?

En ce qui concerne les zones métropolitaines, les experts observent une tendance inverse. Les petits appartements, de 40 à 65 mètres carrés, sont plus recherchés qu'auparavant. La principale raison ? La hausse des prix d'achat et de location dans les grandes villes et les agglomérations. À Stuttgart, par exemple, les loyers ont augmenté en moyenne de 5,5 % par rapport à 2011/2012.

L'équation est d'une simplicité remarquable : une offre attractive d'emplois et d'apprentissages engendre une forte demande, le marché du logement se tend et les loyers augmentent. « La pression sur le marché locatif provient principalement de la demande de logements des jeunes célibataires », explique Martin Schairer, maire de Stuttgart chargé de l'ordre public.

Mais il n'y a pas que les jeunes ; les retraités et les seniors sont également attirés par la ville une fois leurs enfants partis. « Les priorités évoluent », explique le Dr Stefan Brauckmann , responsable Recherche et Analyse chez GBI AG : les professionnels qualifiés, notamment, souhaitent profiter des loisirs offerts par la ville après une longue journée de travail, plutôt que de passer leurs soirées en voiture ou dans les transports en commun. « La prise de conscience environnementale croissante et le prix élevé des carburants contribuent également à cette tendance », ajoute Jochen Stolle de Bulwien Gesa.

Ce ne sont pas seulement les jeunes ou les personnes à faibles revenus qui optent pour des espaces de vie plus petits, mais fonctionnels et bien conçus, compte tenu du coût élevé de la vie en ville. Cette tendance s'étend jusqu'au segment du luxe. Les personnes aux revenus élevés privilégient souvent l'investissement dans des prestations supplémentaires telles que des équipements technologiques ou des services de sécurité.

Investissement d'avenir : les micro-appartements

La demande est forte, mais les terrains constructibles sont limités. « Comme il est impossible de construire autant d'espace habitable que nécessaire dans les zones métropolitaines, les plans d'étage doivent s'adapter », confirme l'économiste immobilier Michael Voigtländer de l'Institut économique allemand (IW).

Une nouvelle catégorie immobilière a vu le jour : les « micro-appartements », d’une surface habitable de 20 à 40 m². Meublés, ils offrent aux professionnels en déplacement une alternative intéressante à l’hôtel. Kurt Friedl, directeur général de RE/MAX Allemagne Sud-Ouest, considère ce produit de niche comme un investissement sûr et prometteur.

Progressivement, les urbanistes et les investisseurs prennent conscience de la demande croissante : dans les nouveaux projets de construction, le « plan munichois », comme on appelle judicieusement ces appartements d’une ou deux pièces, est de plus en plus pris en compte. « Penser petit » est une tendance mondiale : de Londres à New York en passant par Rio de Janeiro, la surface habitable diminue. À Tokyo, on dispose de moins de 15 mètres carrés par habitant.

Sources :

Institut de l'économie allemande « Retour à la ville », iwd, n° 3 du 16 janvier 2014 

Association fédérale allemande des propriétaires de logements et de biens immobiliers (GdW) : Étude sur les tendances du logement 2020

Bulwien Gesa : Étude de marché sur les micro-appartements

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