Aucun droit de passage fondé sur la coutume

Une coutume ancestrale ne confère pas le droit de traverser la propriété voisine pour accéder à la sienne. C'est ce qu'a statué récemment la Cour fédérale de justice (BGH).

« “Mais on a toujours fait comme ça” est un argument fréquemment utilisé lorsqu’on suggère ou exige des changements de comportement. Cependant, un droit légal ne peut pas découler automatiquement d’années d’habitude. ».

À Aix-la-Chapelle, les propriétaires de trois maisons ne pouvaient accéder à leurs garages qu'en traversant la propriété voisine. Ces maisons sont construites en rangée le long de la rue, les garages étant situés à l'arrière.

La situation a perduré sans encombre pendant des décennies jusqu'à ce qu'après un changement de propriétaire, la nouvelle voisine entreprenne la construction d'un portail verrouillable pour bloquer le passage et empêcher toute traversée de sa propriété. Les deux autres voisins ont alors porté plainte, invoquant leurs droits coutumiers.

Le Tribunal régional supérieur (OLG) de Cologne a statué en faveur des plaignants et leur a accordé un droit de passage fondé sur la coutume : le tribunal a constaté que le droit coutumier existant « indépendamment des normes juridiques écrites » est largement reconnu, à condition qu’il existe « une pratique réelle de longue date et la conviction des cercles de circulation concernés ».

Donc, ni portail ni serrure ? Le propriétaire défendeur a contesté la décision et l’affaire a finalement été portée devant la Cour fédérale de justice (BGH) de Karlsruhe. La BGH a cassé l’arrêt du Tribunal régional supérieur de Cologne et a jugé que les deux voisins plaignants ne pouvaient invoquer le droit coutumier (affaire n° V ZR 155/18).

Bien que la Cour fédérale de justice (BGH) reconnaisse l'existence d'un droit coutumier non écrit, elle précise que celui-ci ne s'applique, en règle générale, qu'à un groupe important de parties, comme une municipalité entière. Selon la BGH, il n'existe pas de droit coutumier applicable aux cas individuels.

La présidente du Sénat, Christina Stresemann, a fait remonter la croyance répandue selon laquelle on pouvait « acquérir » un droit de passage au fil des ans à la loi foncière générale prussienne de 1794, qui contenait effectivement une telle disposition. Cependant, le Code civil allemand (BGB) y a mis fin il y a 120 ans.

L'affaire est renvoyée devant la Cour régionale supérieure, qui doit examiner si les demandeurs peuvent prétendre à un droit de passage par nécessité en vertu de l'article 917, paragraphe 1, du Code civil allemand (BGB). Toutefois, cela est peu probable, d'autant plus que les garages des demandeurs ne sont pas conformes aux normes de construction.

Sources : bundesgerichtshof.de, sueddeutsche.de, faz.net, news.immobilienwelt.de