« Les propriétaires n'ont rien à craindre. »

Chômage partiel, faillites et incertitude quant à l'avenir : la crise du coronavirus engendre d'importantes perturbations économiques et une incertitude généralisée. Toutefois, selon une étude récente de l'Institut économique allemand (IW), les propriétaires immobiliers n'ont pas à craindre de pertes de valeur significatives du fait de la pandémie. Les experts de l'IW prévoient que les prix d'achat dans les 50 plus grandes villes d'Allemagne ne baisseront que légèrement cette année.

« Les propriétaires n'ont aucune raison de s'inquiéter », affirme avec assurance un communiqué de presse de l'Institut économique allemand (IW). Les auteurs de l'étude à l'origine de cette déclaration, Michael Voigtländer, expert immobilier à l'IW, et le Dr Christian Oberst, économiste spécialisé dans l'immobilier, partent du principe que les prix de l'immobilier ne devraient pas baisser, ou très peu, en raison de la crise du coronavirus – du moins dans les 50 principales villes allemandes qui ont servi de base à l'étude. « Le marché de l'immobilier résidentiel résistera relativement bien à la crise actuelle », concluent-ils avec optimisme.

Le fait que les experts de l'Institut de recherche économique de Cologne (IW Köln) parviennent à une conclusion totalement différente de celle de l'Institut de recherche urbaine, régionale et sur le logement (Gewos) ou des analystes d'Empirica, qui prévoient de « graves et durables perturbations » du marché du logement compte tenu de la crise, tient également à leur appréciation infondée des craintes d'éclatement d'une bulle immobilière. Selon leur analyse, une telle bulle n'existe pas : « Ces dernières années, on n'a pas construit plus d'appartements que nécessaire, et il n'y a pas d'écart significatif entre les loyers et les coûts pour les propriétaires occupants – deux signes typiques d'une bulle immobilière. »

La stabilité des prix d'achat s'explique aussi par la faible baisse des loyers : « Rien n'indique actuellement un effondrement des loyers », affirme Voigtländer. Il s'appuie également sur l'expérience de la crise financière de 2008-2009 : si les loyers sont indexés sur le PIB en période de croissance, ils stagnent en temps de crise. Les propriétaires sont plus enclins à laisser des logements vacants qu'à baisser les loyers.

Une stagnation des prix de l'immobilier est donc envisageable. Toutefois, la baisse des anticipations de loyers, liée à la diminution des revenus des ménages, pourrait naturellement entraîner une baisse des prix des logements : « Compte tenu des risques de faillites et de la hausse du chômage, les anticipations de loyers futurs devraient être revues à la baisse, car les ménages disposeront globalement de moins de revenus. » Les experts du secteur reconnaissent que cela pourrait avoir un impact négatif général sur les prix du logement.

Selon l'évolution de la situation économique allemande suite à la pandémie de coronavirus, les analystes d'IW estiment réaliste une baisse des prix comprise entre 0 et 12 %. Ils n'anticipent pas d'effondrement brutal, car ils prévoient une nouvelle baisse des taux d'intérêt, ce qui atténuera le recul des prix. « Nous pensons qu'une nouvelle baisse des taux hypothécaires est tout à fait possible. La Banque centrale européenne intervient massivement et une baisse de 50 points de base est toujours envisageable, comme l'ont déjà montré les derniers mois », explique Voigtländer. Ce facteur, en particulier, rend les experts du marché immobilier optimistes.

Dès la levée des restrictions liées au coronavirus et le retour de la visibilité sur les projets, l'activité d'investissement sur le marché immobilier devrait reprendre. Ce constat est d'autant plus pertinent que les raisons de la hausse des prix de l'immobilier en Allemagne restent globalement inchangées : le logement demeure rare, notamment dans les grandes villes, et les investisseurs manquent d'alternatives à l'immobilier dans le contexte actuel de taux d'intérêt bas. La recherche de sécurité dans les actifs tangibles est par ailleurs accentuée par la volatilité persistante des marchés boursiers.

Toutefois, le risque d'un repli est plus élevé dans les régions où le coût de la vie est élevé : « Dans le sud de l'Allemagne, par exemple, une baisse des prix pourrait être plus marquée car les loyers étaient déjà relativement élevés par rapport aux salaires avant la crise », explique Voigtländer. Dans les zones touchées par les mutations structurelles du secteur automobile, les anticipations de hausse des loyers, et par conséquent des prix, pourraient également chuter plus brutalement.

Le rapport IW a été commandé par Deutsche Reihenhaus AG.

Sources : iwkoeln.de, handelsblatt.com, procontraonline.de, welt.de