Les prêts hypothécaires sont moins chers que jamais

Conséquences du Brexit : l’avenir de l’Europe est incertain et les investisseurs se réfugient vers les obligations, valeurs refuges. Cette situation entraîne une nouvelle baisse des taux d’intérêt hypothécaires. Toutefois, les acheteurs ne doivent pas se précipiter.

Pour les acheteurs immobiliers, le Brexit une bonne nouvelle. Du moins pour l'instant. Inquiets pour l'avenir de l'Union européenne, les investisseurs se sont de nouveau rués sur les obligations d'État . Cette forte demande de titres a fait repasser les taux d'intérêt des obligations d'État allemandes à dix ans en territoire négatif.

Lorsque les taux d'intérêt des obligations baissent, cela a également un impact sur les taux hypothécaires. Depuis plusieurs jours, les taux d'intérêt des prêts hypothécaires classiques sont à un niveau historiquement bas. Le portail de consommateurs biallo.de fait état d'un taux moyen de 1,26 % pour les prêts à taux fixe sur dix ans. Les experts de FMH Finanzberatung atteignent même 1,24 %.

D'autres indicateurs confirment que les prêts hypothécaires sont plus abordables que jamais. Les prêts à cinq ans sont proposés à un taux d'intérêt moyen de 1,0 %. Les emprunteurs bénéficiant d'une bonne solvabilité et d'un apport personnel conséquent peuvent même obtenir un prêt pour l'achat de leur résidence principale à un taux d'intérêt de 0,75 %. Les taux hypothécaires avaient déjà atteint un niveau similaire en avril de l'année dernière.

« La baisse continue des rendements des obligations d'État allemandes et des obligations hypothécaires ces derniers mois a également entraîné une nouvelle chute historique des taux hypothécaires », souligne Marco Bargel, économiste en chef de la Deutsche Postbank. Ce repli vers les obligations d'État allemandes sur le marché des capitaux devrait donc accentuer l'intérêt croissant des investisseurs privés pour l'immobilier.

Un exemple de calcul illustre le faible coût potentiel d'un financement immobilier : un acheteur solvable contracte un prêt de 300 000 € aujourd'hui et rembourse 1 300 € d'intérêts et de capital par mois. Il sera libéré de toute dette après seulement 22 ans. Au total, il aura payé moins de 30 000 € d'intérêts. Toutefois, ce taux d'intérêt avantageux de 1,25 % nécessite un apport personnel conséquent.

Si le bien coûte 400 000 € et que la vente est réalisée par un agent immobilier moyennant une commission standard de 7,14 %, une comparaison intéressante s'impose : dans ce cas, l'acheteur paierait à l'agent une commission presque équivalente aux intérêts de son prêt bancaire. Les frais d'agence seraient donc quasiment aussi élevés que le montant total du prêt.

Il y a quelques mois encore, l'acheteur aurait mis 23 ans à rembourser le prêt. La banque aurait alors perçu environ 10 000 € d'intérêts supplémentaires sur la durée totale. Ces deux calculs reposent toutefois sur l'hypothèse que les taux d'intérêt resteront inchangés pendant toute la durée du prêt et qu'aucun taux plus élevé ne sera applicable après la fin de la période à taux fixe en 2026.

Aucune hausse des taux d'intérêt en vue

Pour l'instant, cependant, les constructeurs et les acheteurs d'appartements ne doivent pas s'attendre à un renversement de tendance, selon Bargel, économiste en chef de Postbank : « Il ne faut pas espérer de rendements sensiblement plus élevés dans les prochains mois. Le Brexit pourrait freiner la croissance économique de la zone euro, tandis que l'inflation reste faible. Ces deux facteurs militent contre une hausse des rendements. Par conséquent, les taux hypothécaires resteront également proches de leurs plus bas historiques dans les mois à venir. » Mirjam Mohr, responsable de la banque de détail chez Interhyp, partage cet avis : « Une hausse imminente des taux d'intérêt est devenue moins probable. »

Les acheteurs n'ont donc aucune raison de se précipiter. Selon Marco Bargel, une hausse notable des taux d'intérêt n'est pas attendue avant la fin de l'année, « car l'inflation devrait alors s'accélérer dans un contexte de reprise des prix du pétrole brut ». Toutefois, le prix du pétrole n'est pas le seul facteur que les acheteurs potentiels doivent prendre en compte pour évaluer l'évolution future des taux d'intérêt. De nombreux experts anticipent un statu quo de la politique de taux d'intérêt de la Banque centrale européenne, compte tenu de la faiblesse de l'économie en Europe. Bien que le taux directeur n'ait pas d'incidence directe sur les taux hypothécaires, il garantit des conditions de refinancement globalement défavorables aux banques, conditions qui sont au moins partiellement répercutées sur les clients.

Certains anticipent même une nouvelle baisse des taux hypothécaires, à l'instar de Max Herbst, directeur du cabinet de conseil financier FMH. « L'incertitude qui règne sur le marché engendre une recherche de sécurité. Les investissements en Allemagne vont augmenter, et par conséquent, les taux d'intérêt vont baisser de manière généralisée », explique-t-il, avant d'avancer une prédiction : « Le Brexit, en premier lieu, entraînera de nouvelles baisses de taux. » La concurrence entre les organismes de crédit immobilier s'intensifie également, comme le souligne le directeur de FMH : « Étant donné que de plus en plus de promoteurs immobiliers recherchent des taux fixes à long terme, le potentiel de baisse reste important. »

« Il n'existe pas de limite inférieure fixe pour les taux d'intérêt hypothécaires »

Mais jusqu'où les taux hypothécaires peuvent-ils encore baisser ? Les banques peuvent-elles se permettre de proposer des prêts à moins de 0,75 % voire 0,5 % ? L'expert de Postbank, Bargel, a refusé de s'avancer sur un chiffre précis : « Il n'existe pas de limite inférieure absolue et fixe pour les taux hypothécaires. »

Le niveau des taux d'intérêt des prêts dépend des coûts de refinancement des banques. « Toutefois, les taux d'intérêt des dépôts bancaires et des placements financiers, et donc les taux hypothécaires, ne peuvent pas baisser indéfiniment », explique Bargel. « Il existe des limites économiques et, dans certains cas, légales, mais celles-ci ne peuvent être définies avec précision. »

L'expert de FMH, Herbst, connaît quant à lui le seuil de tolérance absolu des banques : « Je vois une limite inférieure à 0,6 %. Ce montant doit être facturé pour couvrir la marge, le risque de défaut et les frais administratifs. » Compte tenu des taux d'intérêt actuels pour les prêts à cinq ans, les banques allemandes ne sont pas loin de ce niveau.

Les ratios de fonds propres augmentent

Avec des coûts de financement aussi bas, l'idée d'une dangereuse bulle immobilière, constamment alimentée par des politiques de taux d'intérêt bas, revient régulièrement. De fait, les prix, notamment des appartements en copropriété dans les grandes villes et des constructions neuves en général, continuent d'augmenter. Pourtant, les Allemands restent prudents en matière de financement.

L'Association des banques allemandes de prêts hypothécaires (vdp) a observé deux choses l'année dernière : alors que la proportion de capital emprunté utilisée pour les maisons individuelles traditionnelles est passée de 74 à 77 %, les acheteurs de copropriétés sont devenus encore plus prudents et ont apporté plus de fonds propres qu'auparavant : la proportion de capital emprunté a chuté de 80 à 76 % – même si les prix des appartements ont augmenté plus fortement que ceux des maisons.

« Nous n’avons pas constaté d’appétit accru pour le risque lors de l’achat de biens immobiliers résidentiels en Allemagne ces derniers mois », a déclaré Helga Bender, porte-parole du vdp. « Les banques et les particuliers continuent de financer l’immobilier avec une grande prudence. En moyenne, les acquéreurs de biens résidentiels apportent 24 % du prix et optent pour un taux d’intérêt initial de 3 %. » Il y a quatre ans, ce taux était encore de 2,3 %.

Source : Die Welt