Les logements sociaux se font de plus en plus rares !

Les appels à dynamiser la construction de logements sociaux se font de plus en plus pressants. Cette demande est liée à la pénurie de logements abordables dans de nombreuses villes et à la crise des réfugiés. Cependant, comme le montre un aperçu du système de logements sociaux en Allemagne, ce dernier présente des lacunes.

Combien y a-t-il de logements sociaux en Allemagne ?

La construction de logements sociaux s'est concentrée dans les années 1950 et 1960, après la Seconde Guerre mondiale. Elle a rapidement contribué à la reconstruction dans un contexte de pénurie de capitaux. Des millions d'appartements subventionnés, à loyer plafonné, ont été construits. Cette restriction de logement social expire généralement après 20 ans, après quoi les appartements peuvent être loués sur le marché libre. Selon une estimation de l'Association allemande des locataires, environ 70 000 à 80 000 appartements perdent chaque année leur statut de logement social.

Mais de nouveaux logements sociaux ne sont-ils pas en construction ?

D'après les projections du ministère fédéral du Logement, de l'Urbanisme et de la Construction, le nombre de logements sociaux s'élevait encore à 3 millions au milieu des années 1990. Depuis, il a diminué de plus de moitié. Cette baisse s'explique en partie par le fait que, depuis 2007, la promotion du logement social relève de la seule responsabilité des Länder. Ces derniers perçoivent à ce titre une allocation annuelle de 518 millions d'euros. Toutefois, nombre d'entre eux ont affecté ces fonds à d'autres fins, sans qu'aucun financement équivalent n'ait été prévu.

Qui est autorisé à emménager dans un logement social ?

L'objectif est de soutenir les ménages à faibles revenus. Selon l'Institut économique allemand (IW) de Cologne, un ménage est considéré comme pauvre si son revenu est inférieur à 60 % du revenu médian, c'est-à-dire le niveau de revenu atteint par 50 % des ménages.

Et qui vit réellement dans les logements sociaux ?

D'après une étude récente de l'Institut de recherche économique de Cologne (IW Köln), seuls 46 % des ménages en logement social sont considérés comme pauvres, tandis que 54 % vivent au-dessus du seuil de pauvreté. Cela s'explique par le fait que les revenus augmentent souvent après l'emménagement, sans pour autant que les ménages déménagent.

Pourquoi ne pas expulser les occupants des logements sociaux pour faire de la place à ceux qui en ont réellement besoin ?

Cette option n'est pas viable pour les politiciens, car ils ne veulent pas être tenus responsables de l'expulsion de familles entières de leurs foyers.

Pourquoi ne pas tout simplement supprimer cette subvention injustifiée ?

C'est bien la procédure prévue, mais les responsables politiques hésitent souvent à la mettre en œuvre. De ce fait, la taxe sur le sous-logement n'est appliquée que dans des cas exceptionnels : la Hesse souhaite actuellement la rétablir. Si cela constituerait un pas vers plus d'équité, cela ne résout pas le problème de fond : les logements sous-occupés restent inaccessibles à ceux qui en ont réellement besoin.

De combien de logements sociaux avons-nous besoin pour aider de cette manière toutes les personnes dans le besoin ?

L'Institut PESTEL estimait ce nombre à 4 millions, mais c'était avant la crise des réfugiés. Ce chiffre semble inatteignable dans un avenir proche. Bien que le ministère de la Construction envisage de doubler les indemnisations versées aux Länder pour les porter à 1 milliard d'euros, voire à 2 milliards, cela paraît conséquent, mais reste insuffisant face aux difficultés. L'association de propriétaires Haus & Grund a calculé, en prenant Hambourg comme exemple, qu'un milliard d'euros ne permettrait de construire qu'environ 20 000 logements sociaux. Par conséquent, même avec une augmentation des fonds fédéraux à 2 milliards d'euros d'ici 2020, ces fonds ne permettraient de construire que 200 000 nouveaux logements sociaux – une goutte d'eau dans l'océan.

Serait-il même judicieux d'investir beaucoup plus d'argent dans le logement social ?

C'est discutable. Francfort, par exemple, y consacre environ 45 millions d'euros par an. Le porte-parole du service d'urbanisme a récemment déclaré au journal FAZ : « Nous ne pouvons tout simplement plus injecter d'argent dans ce gouffre financier. » Il faisait référence au fait que, pour des raisons de circulation, le nombre de chantiers dans une ville est limité et que les autorités responsables du logement social ne peuvent pas être étendues indéfiniment.

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Des villes comme Francfort et Hambourg ont adopté une politique n'autorisant les nouveaux projets de construction résidentielle privée que si les promoteurs proposent 30 à 50 % des appartements comme logements sociaux ; à Hambourg, cette condition ne prévoit même aucune compensation pour les promoteurs privés. Est-ce judicieux ?

À Hambourg, les terrains constructibles sont devenus si recherchés que les promoteurs se les arrachent. Le problème est que les appartements restants sont vendus à des prix encore plus élevés afin de rentabiliser les projets, malgré les restrictions partielles en matière de logements sociaux. De ce fait, de nouvelles lacunes apparaissent sur le segment moyen de gamme.

Existe-t-il des moyens plus judicieux de promouvoir le logement ?

La plupart des experts s'accordent à dire que l'aide directe aux personnes dans le besoin est plus efficace que les subventions au logement. Avec les aides au logement, les revenus sont contrôlés en permanence et le versement est automatiquement interrompu en cas de dépassement des plafonds. Cette approche est plus ciblée. Cependant, elle n'aide pas suffisamment les personnes en difficulté à trouver un appartement et à convaincre les propriétaires de signer un bail.

Source : Süddeutsche Zeitung