Les débats sur le télétravail sont constants

L'une des questions de droit immobilier qui a régulièrement fait l'objet de débats devant les tribunaux ces dernières années concerne le droit de résilier un bail en cas d'utilisation d'un bureau à domicile. Un propriétaire peut-il résilier un bail s'il entend utiliser l'appartement du locataire à des fins professionnelles ou commerciales ?

En cas de résiliation du bail pour cause d'usage personnel, le bailleur doit, conformément à l'article 573 du Code civil allemand (BGB), invoquer un « intérêt légitime ». Toutefois, un tel intérêt n'existe que si le bailleur a l'intention d'habiter lui-même le logement loué ou s'il prévoit un usage professionnel mineur, par exemple, l'utilisation d'une pièce comme bureau ou espace de travail à domicile, ou comme local d'exercice d'une activité professionnelle ou d'un cabinet d'avocats.

Cependant, si le bailleur souhaite résilier le bail pour des raisons purement professionnelles, cela n'est possible que si le maintien du bail lui cause un préjudice important (voir l'article 573 du Code civil allemand, paragraphe 2, alinéa 3). Ce serait le cas, par exemple, si le bailleur devait louer un local pour son activité professionnelle à un coût supérieur à ses revenus tirés de son activité professionnelle (indépendante).

Le critère de rentabilité insuffisante s'appliquerait également si le bailleur disposait de locaux supplémentaires mais ne pouvait les exploiter professionnellement qu'après d'importants travaux de rénovation ou une remise en état complète. Un autre motif légitime de résiliation serait si « le maintien du bail empêcherait le bailleur de faire un usage économique raisonnable du bien et lui causerait ainsi un préjudice important ».

Toutefois, si le propriétaire résilie le bail, par exemple parce que lui ou son conjoint a besoin de l’appartement loué pour y installer un autre lieu de travail, y compris des archives, cela ne constitue pas une justification suffisante (voir l’arrêt de la Cour fédérale de justice du 29 mars 2017, VIII ZR 45/16).

Sources : iww.de > Mietrecht kompakt, immowelt.de, haufe.de, gesetze-im-internet.de