Droit de la copropriété : Les fenêtres sont une partie commune

La Cour fédérale de justice (BGH) a statué dans un arrêt récent qu'il n'y a pas de remboursement des frais relatifs aux parties communes qui ont été réparées par erreur par des copropriétaires.

Qui prend en charge les frais de remplacement des fenêtres dans un immeuble d'appartements ? Cette question est souvent source de litiges entre copropriétaires, notamment lorsque le règlement de copropriété ne définit pas clairement ce qui constitue un bien individuel ou commun, comme c'est le cas ici.

En 2005, un copropriétaire à Hambourg a remplacé ses anciennes fenêtres en bois à simple vitrage par des fenêtres en PVC à double vitrage. Il a pris en charge les 5 500 € de frais, car, comme les autres copropriétaires, il considérait, au vu des termes du règlement de copropriété, que les fenêtres étaient une propriété individuelle. Ce n'est qu'en 2012, suite à un arrêt de la Cour fédérale de justice (BGH), que le propriétaire a compris que le remplacement des fenêtres était une responsabilité partagée. Or, le syndicat des copropriétaires a refusé de le rembourser.

Un copropriétaire peut-il prétendre à un remboursement s'il a agi de bonne foi et s'est fondé, à tort, sur les dispositions du règlement de copropriété ? « Non », a statué la Cour fédérale de justice (BGH, 14 juin 2019, V ZR 254/17). Le copropriétaire ne peut prétendre à un remboursement, même si les travaux effectués relevaient de la responsabilité des copropriétaires. Dès 2015, la Cour fédérale de justice avait jugé que les réparations et travaux d'entretien non autorisés sur les parties communes ne peuvent, en principe, être facturés ultérieurement à la copropriété, car cela porterait atteinte aux intérêts légitimes des autres copropriétaires.

Remarque : Toute personne effectuant des réparations sur une partie commune, en la considérant par erreur comme une propriété privée, devra en assumer les frais. En effet, conformément à l’article 5, paragraphe 2, de la loi allemande sur la copropriété (WEG), les fenêtres appartiennent au syndicat des copropriétaires (WEG), même si le règlement de copropriété stipule le contraire.

Sources : juris.bundesgerichtshof.de, iww.de, haufe.de, vermieter1x1.de, ratgeber.immowelt.de