Le contrôle des loyers, une nouvelle approche

L'année 2019 apporte son lot de changements. Le 30 novembre 2018, le Bundestag allemand a approuvé la réforme du droit du logement visant à garantir l'accessibilité financière des appartements malgré la hausse constante des loyers. Cette réforme renforce le contrôle des loyers et réduit la surtaxe de modernisation à compter de janvier 2019.

Au lieu des onze pour cent précédents, seuls huit pour cent des coûts de modernisation pourraient être répercutés annuellement sur les locataires. Contrairement aux prévisions initiales, cette nouvelle surtaxe de modernisation s'applique non seulement aux zones métropolitaines où les loyers sont élevés, mais à l'ensemble du territoire national.

Plafonnement des coûts de modernisation

Afin d'éviter que les locataires ne soient indûment pénalisés par la modernisation, le loyer mensuel ne peut de plus de trois euros par mètre carré dans les six ans suivant une telle rénovation . Pour les appartements dont le loyer ne dépasse pas sept euros par mètre carré, le plafond est de deux euros.

« Se moderniser à outrance » est puni

« De plus en plus souvent, les locataires ne peuvent plus payer le loyer de leur appartement après d'importants travaux de modernisation et doivent quitter leur environnement familier », déplore la ministre de la Justice Katarina Barley (SPD) à propos des conséquences des rénovations trop coûteuses.

Pour mettre fin à la pratique abusive consistant à « évincer les locataires par des rénovations de luxe », les propriétaires qui chassent les locataires aux revenus modestes s'exposeront à des amendes pouvant atteindre 100 000 €. Même l'annonce abusive de telles rénovations sera punissable. De plus, les locataires pourront réclamer des dommages et intérêts.

Le contrôle des loyers s'est durci

Étant donné que la loi sur le contrôle des loyers introduite en 2015 est restée jusqu'à présent inefficace, le Bundestag a décidé de la durcir : afin que les nouveaux locataires puissent vérifier si le loyer demandé est autorisé, les propriétaires devront à l'avenir les informer du loyer du locataire précédent avant la conclusion du bail, sans qu'ils aient à le demander.

En règle générale, les propriétaires situés dans des zones en pénurie de logements sont autorisés à pratiquer des loyers supérieurs de dix pour cent au loyer de référence local pour les nouveaux baux. Toute clause contractuelle contraire est nulle. Afin d'éviter toute demande de remboursement, les propriétaires doivent donc impérativement connaître les plafonds .

Les propriétaires qui se prévalent d'une exemption à la loi sur le contrôle des loyers (par exemple, en raison de travaux de modernisation antérieurs) doivent en fournir les motifs sans qu'on le leur demande. À défaut, le loyer ne pourra excéder 10 % du loyer pratiqué pour des biens comparables, même en présence d'un motif précis justifiant une augmentation. (Toutefois, les propriétaires devraient pouvoir fournir ces informations a posteriori.)

De plus, il sera plus facile pour les locataires de contester les infractions à la loi sur le contrôle des loyers. Cependant, seuls les loyers dus après le dépôt de la plainte pourront être réclamés.

Chaque État fédéral décide des villes et régions où s'applique la loi sur le contrôle des loyers. L'indice des loyers admissibles indique le loyer comparatif local. Le changement redouté par le secteur du logement s'est également produit : afin de baisser l'indice des loyers, la période de référence passe de quatre à six ans. (Si les loyers plus anciens sont inclus dans les augmentations, cela entraîne une baisse du niveau de prix servant de base au calcul des loyers actuels.)

Exceptions à la loi sur le contrôle des loyers

Afin de ne pas dissuader les investisseurs, la loi sur le contrôle des loyers ne s'applique pas aux immeubles neufs, mais uniquement à la relocation d'appartements existants. Le propriétaire peut donc fixer le loyer d'un appartement neuf indépendamment de cette réglementation.

Il en va de même pour les travaux de modernisation : afin de garantir la rentabilité des investissements pour le propriétaire, la première location après une modernisation complète est exemptée du contrôle des loyers. Si le loyer convenu est autorisé, les propriétaires peuvent une clause de droits acquis , même si le loyer dépasse le plafond autorisé.

Nouvelle réglementation fiscale foncière ?

En avril 2018, la Cour constitutionnelle fédérale a jugé que la méthode de calcul de la taxe foncière en vigueur était inconstitutionnelle et que les valeurs foncières standardisées, appliquées depuis plus de 50 ans, étaient « complètement obsolètes ». Le Parlement a désormais jusqu'à la fin de 2019 pour adopter une nouvelle réglementation.

Sources : mietrecht-reform.de, finanztip.de, spiegel.de, haufe.de, deutsche-handwerks-zeitung.de, sueddeutsche.de, news.immowelt.de, faz.de, immobilien-zeitung.de