Le calcul de l'espace habitable est un sujet de discorde fréquent

Quelle est la taille réelle de l'appartement ?

Lors de la location et de la gestion d'un bien immobilier, la surface habitable est un facteur crucial, non seulement pour fixer le loyer, mais aussi pour répartir les frais de rénovation et d'exploitation entre les locataires. Une évaluation précise de la surface habitable est également essentielle si vous envisagez d'augmenter le loyer, car la comparaison avec les loyers du marché local ne peut se faire qu'en se basant sur le prix au mètre carré.

Étant donné que le loyer et les charges dépendent largement de la superficie de l'appartement, il n'est pas surprenant que le calcul de la surface habitable soit un point de discorde fréquent entre propriétaires et locataires, ce qui se termine souvent devant les tribunaux.

Dix pour cent est la limite

Si le locataire peut prouver que la surface de l'appartement loué est inférieure de plus de dix pour cent à celle indiquée dans le bail, il a droit à une réduction de loyer. Conformément à l'article 536, paragraphe 1 du Code civil allemand (BGB), cette différence constitue un vice caché. Le loyer perçu en trop doit être remboursé. De plus, le locataire peut résilier le bail sans préavis pour ce motif, en vertu de l'article 543, paragraphe 2 du Code civil allemand (BGB).

La réglementation relative à la surface habitable (WoFIV), en vigueur depuis le 1er janvier 2004, définit les pièces et surfaces prises en compte dans le calcul de la surface habitable. Sont incluses les surfaces au sol de toutes les pièces, ainsi que celles des cuisines, salles de bains, toilettes, couloirs, halls d'entrée et pièces annexes. Sont également inclus les placards à balais, les celliers et les débarras. Les vérandas et les piscines entièrement couvertes sont aussi considérées comme de la surface habitable.

Quels autres éléments faut-il prendre en compte ?

La surface habitable comprend naturellement les meubles intégrés et les éléments fixes tels que les cuisines aménagées, les placards intégrés, les plaques de cuisson carrelées, les radiateurs, les douches, les baignoires, les bidets et les plinthes au sol ou au plafond. Les balcons et les terrasses ne sont généralement comptabilisés que pour un quart de leur surface. Toutefois, s'ils sont de construction élaborée ou situés dans un quartier très prisé, ils peuvent être comptabilisés jusqu'à 50 % de la surface habitable. Il en va de même pour les loggias et les toits-terrasses végétalisés.

Ce qui n'est pas inclus dans l'espace habitable

Les sous-sols, buanderies, chaufferies, garages et remises ne sont pas inclus dans la surface habitable. Les cheminées et saillies murales, les piliers indépendants, ainsi que les colonnes et revêtements du sol au plafond de plus de 0,1 mètre carré, les embrasures de portes et les cloisons sont déduits de la surface habitable. Les escaliers de plus de trois marches ne sont pas non plus inclus dans la surface au sol. De même, les embrasures de portes ou de murs de moins de 13 cm de profondeur qui atteignent le sol, ou les embrasures de fenêtres qui n'atteignent pas le sol, ne sont pas incluses.

La hauteur sous plafond doit également être correcte

Cependant, la surface au sol d'une pièce n'est pas le seul critère important ; la hauteur sous plafond est également cruciale. Les appartements avec des plafonds mansardés doivent donc être conçus différemment de ceux avec des murs verticaux.

Pour être pleinement prise en compte, la hauteur sous plafond d'une pièce ou d'une partie de pièce doit être d'au moins deux mètres. Les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à un mètre ne sont pas incluses dans le calcul. Les pièces dont la hauteur sous plafond est comprise entre un et deux mètres sont ajoutées à la surface habitable totale à hauteur de 50 %.

Sources : Haus & Grund, Association des locataires

Code civil allemand (BGB)