Le bien loué comme investissement

Grâce à la politique de taux d'intérêt bas de la Banque centrale européenne, les prêts hypothécaires sont plus abordables que jamais. Face à l'incertitude des revenus à la retraite, l'idée de se constituer un patrimoine à long terme et de garantir son niveau de vie en achetant et en louant un bien immobilier est séduisante.

De plus, contrairement à d'autres placements, l'immobilier, en tant qu'investissement en actifs tangibles, ne perd pas de valeur en raison de l'inflation, des fluctuations boursières ou des cycles économiques. Toutefois, pour que les calculs soient réellement avantageux, plusieurs facteurs doivent être pris en compte.

Il s'agit principalement du financement. Pour anticiper les mensualités, il est conseillé de planifier aussi loin que possible, sans toutefois être trop ambitieux. Il faut également prévoir une marge pour les dépenses imprévues. En règle générale, les intérêts, le remboursement du capital et les frais annexes (si le bien n'est pas loué immédiatement) ne devraient pas dépasser 45 % du revenu net d'une personne aux revenus moyens.
Ceux qui souhaitent profiter des taux d'intérêt historiquement bas à long terme devraient opter pour une durée de prêt fixe aussi longue que possible. (Actuellement, les taux d'intérêt pour un prêt sur dix ans sont inférieurs à 3 %, et pour un prêt sur 25 ans, inférieurs à 4 %.)
Pour que le solde de la dette reste gérable, le taux de remboursement devrait être d'au moins 2 %. Utiliser ses fonds propres accélère la constitution d'un patrimoine et est donc conseillé, à condition que l'acquisition du bien ne vise pas principalement à réduire ses impôts grâce à des coûts d'emprunt élevés (les intérêts mensuels sont déductibles des impôts).

Pour comparer les offres de financement et évaluer les risques potentiels, il est préférable de consulter un expert indépendant.

Le deuxième aspect crucial concerne l'évaluation du bien : pour trouver une maison ou un appartement dont la valeur augmente et qui génère des revenus – à un prix raisonnable –, il est indispensable de posséder une excellente connaissance du marché.
La valeur d'un bien dépendant de nombreux critères, il est conseillé de consulter un agent immobilier local qui connaît bien les prix des terrains et de l'immobilier dans la région et qui peut évaluer si le prix demandé est réaliste ou excessif.
Pour que cet investissement constitue une base solide pour la retraite, il faut également tenir compte des perspectives d'avenir : comment les prix d'achat et les loyers devraient-ils évoluer, en fonction de l'offre et de la demande ? L'achat sera-t-il rentable ?
Toute prévision à long terme relève de la pure spéculation. Cependant, les analystes du secteur immobilier observent des tendances claires, au moins pour les prochaines années : selon eux, les loyers et les prix des biens existants continueront d'augmenter, notamment dans les villes moyennes de plus de 500 000 habitants, où l'on observe des « effets de rattrapage ».

Sources : Agence de notation Standard & Poor's,
Institut allemand de recherche économique (DIW),
Institut berlinois pour la population et le développement.