La chaleur est-elle une raison de baisser le loyer ?

Lorsqu'un appartement devient étouffant de jour comme de nuit, les tensions montent rapidement entre locataires et propriétaires. Mais où se situe la limite ? À partir de quel moment la chaleur excessive justifie-t-elle une réduction de loyer ? La Cour fédérale de justice ne s'est pas encore prononcée sur cette question.

À ce jour, seules quelques décisions de justice concernent les réductions de loyer liées à la chaleur. Cette situation pourrait évoluer avec le changement climatique. Les journées de forte chaleur sont désormais fréquentes en Allemagne, et l'été caniculaire de 2019 devrait être suivi cette année d'une saison encore plus chaude : les météorologues prévoient des températures dépassant les 40 degrés Celsius.

Bien que les fortes chaleurs estivales prolongées puissent avoir des conséquences importantes sur la santé, les températures élevées dans un appartement ne sont généralement pas considérées comme un défaut du logement locatif. La Cour régionale supérieure de Francfort, par exemple, a déjà statué (19 janvier 2007, 2 U 106/06) que les fortes chaleurs estivales font partie des risques inhérents à la vie. Mais le locataire doit-il vraiment attendre que son hamster et son chien succombent à un coup de chaleur ?

En réalité, il incombe au propriétaire de veiller à ce que l'appartement soit habitable en été. Une réduction de loyer au titre de l'article 536 du Code civil allemand (BGB) est généralement justifiée si l'habitabilité de l'appartement, telle que stipulée dans le bail, est sensiblement compromise. L'appréciation de cette situation doit être faite au cas par cas ; il n'existe actuellement aucune réglementation contraignante.

La jurisprudence est contradictoire : alors que le tribunal de district de Hambourg a jugé justifiée une réduction de loyer de 20 % pour un appartement situé en étage élevé où la température atteignait 30 °C le jour et plus de 25 °C la nuit (10 mai 2006, 46 C 108/04), le tribunal de district de Leipzig n’a constaté aucun défaut dans un appartement en duplex présentant les mêmes conditions de température (6 septembre 2004, 164 C 6049/04). L’élément déterminant dans l’affaire de Hambourg était que l’isolation thermique de l’appartement exposé au sud, avec sa façade vitrée, n’était pas conforme aux normes en vigueur au moment de sa construction.

Bien qu'il ait été précédemment admis qu'un locataire d'un appartement mansardé devait s'attendre à ce que les pièces chauffent en été, le tribunal a, dans cette affaire, fixé des limites et déclaré qu'un défaut existait également « si le chauffage dû au rayonnement solaire et aux températures ambiantes atteint un niveau qui compromet l'usage prévu contractuellement ». Le locataire était donc en droit de bénéficier d'une réduction de loyer de 20 % pour le mois concerné.

En règle générale, une réduction de loyer n'est pas possible de manière générale, mais seulement proportionnelle aux jours où la qualité de vie a été significativement dégradée. Un thermomètre enregistrant la température ambiante sert de preuve. Si le litige est porté devant les tribunaux, des témoins seront également requis.

Avant que les tensions ne s'enveniment, l'association des propriétaires Haus & Grund conseille aux locataires concernés de s'adresser à leur bailleur. Ce dernier pourra alors évaluer la possibilité d'améliorer l'isolation thermique. « En fin de compte, il est également dans l'intérêt du bailleur que les locataires se sentent le plus à l'aise possible », explique l'avocat Ralf Schönfeld. Des améliorations telles qu'une meilleure isolation, l'installation de la climatisation ou la pose de stores et de volets augmentent durablement la valeur de l'appartement. Toutefois, les locataires ne disposent pas d'un droit acquis à ces améliorations. S'ils souhaitent prendre les choses en main et, par exemple, installer un store, ils doivent obtenir l'autorisation du bailleur, comme pour toute modification structurelle.

Conclusion : Les locataires ont droit à une réduction de loyer principalement si le chauffage excessif de l’appartement est dû à un défaut structurel. Cependant, la jurisprudence se réfère à l’année de construction de l’appartement et non aux normes actuelles.

Sources : dejure.org, Haus und Grund, Mieterschutzbund, focus.de, sueddeutsche.de, mietrecht.com, haufe.com