L'année immobilière 2020

La nouvelle année apporte plusieurs changements pour les propriétaires, les locataires et les agents immobiliers. Les acheteurs bénéficieront d'une réduction des commissions d'agence, le contrôle des loyers sera renforcé et une faille dans la taxe sur les mutations immobilières sera comblée.

Projet de loi sur le principe « l'acheteur paie ».

Le Conseil fédéral souhaite instaurer une réglementation contraignante et nationale concernant la répartition des honoraires d'agence immobilière entre acheteurs et vendeurs. Actuellement, il existe d'importantes disparités régionales, la commission de l'agent pour la vente d'appartements ou de maisons individuelles étant librement négociable dans le cadre légal. Par exemple, alors qu'à Berlin l'acheteur verse la commission maximale de 7,14 % à l'agent, les frais sont généralement partagés entre le vendeur et l'acheteur à Munich.

La modification législative envisagée vise à alléger la charge financière des acheteurs. La ministre fédérale de la Justice, Katarina Barley (SPD), souhaite garantir que les acheteurs ne paieront plus de commission supérieure à celle des vendeurs, dans la limite de 50 %. Cette disposition s'applique également si l'acheteur a mandaté l'agent immobilier. Si le vendeur et l'acheteur font tous deux appel à un agent, ce dernier devra facturer la même commission aux deux parties. La nouvelle loi devrait être adoptée en mars 2020 et entrer en vigueur à l'automne.

Contrôle des loyers plus strict

Les loyers en Allemagne devraient continuer d'augmenter en 2020, d'autant plus que la demande reste supérieure à l'offre de logements. Afin de préserver l'accessibilité au logement dans les villes où le marché immobilier est tendu (actuellement 336 communes), une loi sur le contrôle des loyers a été instaurée en 2015. Initialement prévue pour expirer à la fin de cette année, elle sera prolongée jusqu'en 2025 et son application renforcée par le gouvernement.

Lors de la relocation d'un bien, le loyer peut être augmenté de 10 % maximum sur les cinq années suivantes. Le loyer de référence est le loyer comparable local, lequel est réduit par l'allongement de la période d'observation de quatre à six ans. Une nouvelle disposition permet le recouvrement rétroactif des loyers perçus en trop : si le bailleur enfreint la réglementation sur le contrôle des loyers, le locataire peut se faire rembourser le trop-perçu jusqu'à deux ans et demi après la signature du bail, même s'il n'a pas préalablement formulé d'objection.

Par ailleurs, la loi contre les loyers usuraires, c'est-à-dire ceux qui dépassent de 20 % ou plus le loyer de référence local, sera renforcée. En cas de pénurie objective de logements, la charge de la preuve ne reposera plus sur le locataire. La réforme prévoit également de porter l'amende pour les propriétaires à 100 000 €.

Un plafonnement des loyers est prévu pour la capitale fédérale, Berlin, mais la Cour constitutionnelle doit d'abord décider si cet instrument est admissible.

augmentations des allocations logement

La réforme des allocations logement, entrée en vigueur en début d'année, vise principalement à soulager les retraités et les ménages à faibles revenus. Par exemple, un ménage de deux personnes perçoit désormais en moyenne 190 € d'allocation logement par mois au lieu de 145 €, soit une augmentation d'environ 30 %. Près de 660 000 ménages bénéficient de cette réforme.

Les allocations familiales pour la construction de logements arrivent à échéance

Les familles avec enfants ont jusqu'à fin 2020 pour solliciter l'aide gouvernementale à la construction d'un logement. Cette aide s'élève à 1 200 € par enfant et par an et peut être versée sur dix ans. Le gouvernement fédéral n'envisage pas pour l'instant de prolonger ce dispositif.

Plus d'accords sur les actions

Grâce à une faille juridique dans les opérations d'acquisition d'actions, des entreprises contournent les droits de mutation immobilière en acquérant non pas le bien lui-même, mais 94,9 % des actions de la société propriétaire. Après une période de détention de cinq ans, l'investisseur rachète les quelque 5 % restants de la société, et donc la totalité du bien, sans payer de droits de mutation. Le ministre fédéral des Finances, Olaf Scholz (SPD), entend combler cette lacune d'ici l'été

Réforme de la loi sur la propriété en copropriété

La ministre fédérale de la Justice, Christine Lambrecht (SPD), entend réformer la Loi sur la copropriété (LCP), qui encadre les droits et obligations des associations de copropriétaires. Afin de préserver l'attrait de la propriété, les rénovations des immeubles en copropriété devraient être simplifiées et accélérées. Parmi les priorités de Mme Lambrecht figurent la promotion de l'électromobilité, notamment par l'installation de bornes de recharge pour véhicules électriques, et l'accessibilité pour tous. La réforme devrait être achevée au plus tard en 2021. Elle renforcera également les pouvoirs du gestionnaire immobilier et sa responsabilité envers l'association des copropriétaires.

Sources : bundestag.de, zeit.de, capital.de, haufe.de, t-online.de, immobilienbesitzer-muenchen.de, kreditvergleich.net, homeday.de