L'agent immobilier n'est pas responsable des paiements de taxes supplémentaires

Un agent immobilier n'est généralement pas tenu de conseiller ses clients en matière fiscale lors d'acquisitions immobilières. Par cette décision, la Cour fédérale de justice (BGH) a débouté une vendeuse privée qui s'était vu refuser l'information relative à la période de spéculation par son agent.

Le travail d'un agent immobilier est très vaste. Ses tâches ne se limitent plus depuis longtemps à la simple recherche et à la vente de biens immobiliers. Un agent compétent offre également des conseils et un accompagnement sur tous les aspects liés à la propriété. Mais à quoi le client peut-il s'attendre, et où s'arrêtent les responsabilités de l'agent ?

Cette question était au cœur d'une action en justice intentée en juillet 2018 par un vendeur immobilier contre un agent immobilier qui l'accusait de manquement à son obligation d'information (Cour fédérale de justice, affaire n° I ZR 152/17). L'administration fiscale réclamait un impôt d'environ 48 000 € sur la plus-value réalisée par le plaignant, le délai de dix ans pour la spéculation n'étant pas encore expiré.

Début 2004, la plaignante a acquis l'immeuble de Krefeld, composé de huit appartements loués, pour 170 000 €. En mai 2013, elle a mandaté un agent immobilier pour trouver un acquéreur. Deux mois plus tard seulement, en juillet 2013, l'immeuble a été vendu pour 295 000 €. Dans cette affaire, la précipitation imposée à l'agent immobilier par le vendeur s'est avérée contre-productive. Si elle avait attendu six mois de plus, l'obligation de détenir le bien à des fins spéculatives aurait expiré.

La vendeuse a exigé une compensation.

Le vendeur a ensuite intenté une action en dommages-intérêts contre l'agent immobilier, arguant que ce dernier avait l'obligation de signaler que la période de spéculation n'était pas encore expirée. Cependant, le tribunal régional et la cour régionale supérieure ont tous deux rejeté sa demande.

La plaignante n'a pas renoncé et s'est pourvue en cassation devant la Cour fédérale de justice, qui a également rejeté sa demande de dommages et intérêts. Conformément à l'article 280, paragraphe 1, du Code civil allemand (BGB)*, elle n'y avait pas droit. Le défendeur ne pouvait être tenu responsable d'un quelconque manquement à ses obligations, un agent immobilier n'étant généralement pas tenu de fournir des conseils fiscaux dans le cadre d'une vente immobilière. « Imputer à l'agent une obligation générale de fournir des informations sur les aspects fiscaux d'une transaction envisagée étendrait indûment ses obligations », a déclaré la Cour dans sa motivation.

Éligible, mais non obligatoire.

« Bien que les courtiers soient autorisés, en vertu de l’article 4, paragraphe 5, de la Loi sur les conseils fiscaux, à fournir des informations et des conseils sur les questions fiscales pertinentes (...), ils ne sont généralement pas tenus de le faire envers le client en vertu du contrat de courtage. »

L'obligation de fournir des conseils n'existe que si cela a été convenu contractuellement, si le courtier s'est présenté comme expert en matière fiscale et/ou si le client a clairement besoin de conseils juridiques. Le courtier est également tenu de fournir des conseils et des éclaircissements spécifiques s'il incite le client à prendre une décision risquée ou à conclure un contrat de manière précipitée et défavorable. Toutefois, aucune de ces exceptions ne s'applique en l'espèce.

La situation serait différente si la vendeuse avait habité elle-même le bien, car dans ce cas, la taxe sur la spéculation ne s'appliquerait pas.

Sources : *voir gesetze-im-internet.de, haufe.de, juris.bundesgerichtshof.de, faz.net, kostenloseurteile.de