L'accession à la propriété plus abordable

« Un effort national est nécessaire pour promouvoir l’accession à la propriété abordable et la construction de logements locatifs socialement responsables », a plaidé Jürgen Michael Schick, président de l’IVD, début juin lors de la Journée allemande de l’immobilier 2017 à Berlin, qui a battu tous les records avec plus de 1 600 participants et 60 exposants.

« Le logement doit devenir une priorité absolue », insiste Schick, le chancelier étant à la tête d'un programme « auquel participent toutes les parties prenantes ».
« Nous avons besoin d'un taux d'accession à la propriété de 50 % en Allemagne et de près de 1,5 million de nouveaux appartements », déclare-t-il, ajoutant que cela ne peut être réalisé par une « politique de petits pas ». (À noter : les résultats récents de l'indice immobilier Deloitte montrent que l'Allemagne affiche la plus forte proportion de logements locatifs en Europe, à 54,3 %.) L'accès à la propriété doit également être possible pour les ménages à revenus moyens et les familles avec enfants. Le président de l'IVD attribue la situation actuelle à ce qu'il considère comme l'échec de la réforme du droit du bail de 2015. « Certains responsables politiques pensent encore que des réglementations des prix de plus en plus strictes peuvent contribuer à lutter contre la pénurie de logements. Mais cela ne créera pas un seul nouvel appartement. Et c'est bien là l'essentiel », affirme Schick.

« La surréglementation étouffe l'investissement »

La seule solution raisonnable à la pénurie de logements est d'accroître l'offre. Cependant, cet objectif ne peut être atteint par un encadrement plus strict des loyers ni par des réglementations environnementales trop contraignantes – dont les avantages environnementaux sont de plus en plus faibles –, selon le président de l'IVD. La surréglementation, affirme-t-il, freine les investissements indispensables dans le parc locatif existant et neuf.

« Seuls les faibles taux d'intérêt maintiennent les investisseurs sur le marché immobilier », a expliqué Schick dans une interview accordée à « Die Welt ». Dans ce contexte, il a également critiqué la réduction prévue de la hausse des loyers liée à la modernisation, qui passerait de onze à huit pour cent, la qualifiant de mesure allant dans la mauvaise direction : « Cela rendra pratiquement impossibles les conversions pour logements vétustes et les rénovations écoénergétiques du parc immobilier allemand », a déploré l'économiste immobilier.

Schick a qualifié l'extension de la période d'observation pour la détermination des loyers comparatifs locaux, qui passe de quatre à huit ans, de « loi de manipulation de l'indice des loyers ». « Si ces projets étaient mis en œuvre, les loyers existants en Allemagne seraient de fait gelés », craint le président de l'IVD.

De telles mesures chasseraient les investisseurs du marché, des investisseurs dont nous avons pourtant cruellement besoin. « Car 85 % de ceux qui construisent actuellement de nouveaux immeubles résidentiels et contribuent ainsi à atténuer la pénurie de logements sont des entreprises privées », a souligné le directeur d'IVD.

Promouvoir les petits et moyens revenus

Schick appelle à une refonte de la politique immobilière. Le problème de la pénurie de logements urbains ne peut être résolu par l'imposition constante de nouvelles réglementations sur les prix. Promouvoir l'accession à la propriété abordable est un impératif socio-politique, notamment face au déficit de retraite qui se profile. « Nous souhaitons que les personnes à revenus faibles et moyens bénéficient d'une subvention pour leur apport initial. De plus, la taxe sur les mutations immobilières devrait être suspendue pour les primo-accédants », a déclaré Schick, faisant preuve de sa détermination. Il a reçu le soutien des propriétaires et des dirigeants des quelque 6 000 entreprises membres, ainsi que de leurs employés et gestionnaires immobiliers, invités à la Journée allemande de l'immobilier 2017.

Les personnalités politiques invitées ont toutefois présenté leurs excuses à la dernière minute.

La ministre fédérale de la Construction, Barbara Hendrix (SPD), a au moins dépêché son secrétaire d'État, Gunther Adler, qui, outre le fait de souligner les succès du gouvernement fédéral en matière de promotion de la construction de logements neufs, a également fait preuve d'autocritique : « Dans de nombreux domaines, les compromis trouvés entre les partis ont laissé des opportunités inexploitées », a admis M. Adler. « Les nombreuses normes et réglementations ne doivent pas ralentir la construction de logements. » Il convient plutôt d'examiner si tout cela est nécessaire pour garantir des logements de qualité.

À moyen terme, l'objectif est d'élaborer un code de construction modèle pour tous les États fédéraux.

Sources : Association allemande de l’immobilier (IVD), welt.de, www2.deloitte.com, haufe.de, immonewsfeed.de