Jusqu'où s'étend l'obligation de tolérer la modernisation ?

Conformément à l'article 555d, les locataires sont tenus de tolérer les travaux de modernisation, pour autant qu'ils ne constituent pas un préjudice excessif à leur égard. Toutefois, cette obligation de tolérer de tels travaux a ses limites, comme le démontre un arrêt récent de la Cour fédérale de justice (BGH) : si les travaux de modernisation sont d'une telle ampleur qu'ils modifient fondamentalement la nature du bien loué, le locataire est en droit de les refuser.

L’article 555b définit les mesures de modernisation comme des modifications structurelles qui vont au-delà du simple entretien, permettent des économies d’énergie et augmentent durablement la valeur locative du bien loué, de sorte que « les conditions de vie générales soient durablement améliorées ». Dans le litige actuel, cependant, les travaux ne devaient pas se limiter à l’amélioration de la structure existante : la propriétaire d’une maison mitoyenne ancienne a poursuivi ses locataires en justice car ils refusaient de tolérer les travaux de construction annoncés.

Ces mesures prévues comprenaient notamment l'isolation thermique de la façade, de la toiture et des fondations ; le remplacement des fenêtres et des portes ; la modification de l'agencement des pièces à vivre ; la construction d'une véranda ouverte sur une nouvelle cuisine dînatoire ; l'aménagement des combles ; la construction d'une terrasse ; et la démolition d'une extension. Ces travaux devaient entraîner une augmentation du loyer de base, passant de 463,62 € à 2 149,99 € par mois. Les locataires ont contesté avec succès le rejet de leur plainte.

Des mesures trop radicales

En l'espèce, la Cour fédérale de justice (BGH) a jugé que les travaux en question ne constituaient plus une modernisation au sens de l'article 555a, paragraphes 4 et 5, du Code civil allemand (BGB), que le locataire est légalement tenu de tolérer ( BGH , arrêt du 21 novembre 2017 , affaire n° VIII ZR 28/17) . En effet, une modernisation ne doit pas modifier le bien loué de façon si radicale qu'elle crée un bien entièrement nouveau. Or, les travaux annoncés par le demandeur étaient si importants qu'ils modifiaient fondamentalement la nature du bien loué et ne se limitaient pas à l'amélioration de la structure existante, a constaté la BGH. Les juges ont notamment relevé les modifications apportées au plan et l'ajout de nouvelles pièces, d'une terrasse et d'une véranda. Avec des mesures aussi radicales, il n’est plus possible de parler d’« augmentation durable de la valeur résidentielle du bien loué » (article 555b n° 4 du BGB) ou d’« amélioration permanente des conditions générales de vie » (article 555b n° 5 du BGB).

Réglementation pour la modernisation

En règle générale, le locataire doit accepter les travaux de modernisation, à condition que le bailleur lui fournisse un préavis écrit de trois mois. Ce préavis doit préciser la nature et l'étendue des travaux prévus, ainsi que leur date de début et leur durée estimée. Le locataire doit également être informé de l'augmentation de loyer prévue et, le cas échéant, des charges. Par ailleurs, le bailleur doit indiquer que le locataire peut, par écrit et dans le délai imparti, invoquer un préjudice excessif si l'augmentation de loyer prévue est inacceptable.

Sources : dejure.org, bgb.kommentar.de, haufe.de, immobilienzeitung.de