Impayés de loyer – quand le propriétaire peut-il résilier le bail ?

Procédure de licenciement sans préavis et d'expulsion

Contrairement aux locataires, les propriétaires doivent avoir un motif valable pour résilier un bail. La résiliation sans préavis n'est autorisée qu'en cas de manquement grave du locataire. Les arriérés de loyer importants sont non seulement le motif le plus fréquent, mais aussi le seul qui ne nécessite pas d'avertissement préalable. Mais qu'entend-on exactement par arriérés importants ? Et que faire si le locataire refuse de quitter les lieux ?

La réglementation légale selon l'article 543, paragraphe 2, n° 3 du Code civil allemand (BGB) prévoit deux options : le propriétaire peut résilier le bail si le locataire lui doit deux loyers mensuels bruts (loyer de base plus paiement anticipé pour les frais accessoires ou d'exploitation) en tout ou en partie consécutifs, le total des arriérés devant s'élever à plus d'un mois de loyer.

La résiliation sans préavis est également justifiée si les arriérés de loyer s'accumulent sur une période prolongée et atteignent le montant de deux mois de loyer. On parle alors de « loyers impayés récurrents ».

La résiliation du bail pour non-paiement de loyer est sans effet si le locataire règle intégralement les loyers impayés dans un délai de deux mois suivant la signification de l'avis d'expulsion. Toutefois, si une résiliation sans préavis a déjà été prononcée au cours des deux dernières années, même les remboursements sont sans effet : la résiliation devient effective.

Le dernier recours : la procédure d'expulsion

Si le locataire ne fait toujours aucun effort pour quitter l'appartement, la seule option restante est souvent d'engager une procédure d'expulsion auprès du tribunal compétent. Après la signification de l'assignation, le locataire dispose de deux semaines pour manifester son intention de se défendre. À défaut, un jugement par défaut sera rendu. Si aucune opposition à ce jugement n'est formée auprès du tribunal compétent dans le délai imparti, le jugement par défaut devient exécutoire au bout de deux semaines et constitue un titre exécutoire

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