Évaluation immobilière : quel rôle joue la valeur foncière standard ?

La valeur foncière standard indique la valeur moyenne d'un mètre carré de terrain non bâti à un emplacement précis. Elle est généralement exprimée sous forme de fourchette de prix et figure sur les cartes ou tableaux de valeurs foncières standard établis par les commissions d'évaluation locales à partir des ventes immobilières récentes. Mais quelle est précisément la part que représente cet indicateur important dans la valeur marchande de votre propriété ?

Notamment lorsqu'on utilise la méthode d'évaluation basée sur l'actif ou la méthode d'évaluation basée sur le revenu, deux éléments sont théoriquement séparés pour calculer la valeur du bien, alors qu'ils sont en réalité indissociables : la valeur du terrain et la valeur du bien construit sur celui-ci.

La valeur du bien selon la méthode d'évaluation basée sur l'actif ou sur le revenu

La valeur intrinsèque d'un bâtiment, qui constitue le fondement de l'approche par les coûts, diminue avec le temps en raison de l'usure ou des dommages. Elle peut toutefois être augmentée par la rénovation, la modernisation, l'agrandissement et d'autres améliorations. La valeur du terrain, en revanche, évolue indépendamment de l'état du bâtiment. Elle est donc déterminée séparément, puis ajoutée à la valeur du bâtiment. La procédure est similaire pour l'évaluation immobilière selon l'approche par le revenu. Cette méthode d'évaluation est utilisée pour les biens locatifs servant d'investissements et détermine leur valeur en fonction des revenus locatifs générés sur une période donnée. Ici aussi, la valeur du terrain est considérée indépendamment du rendement locatif. La valeur totale du bien est également obtenue en additionnant la valeur du terrain et la valeur locative du bâtiment.

Valeur foncière standard et valeur marchande d'une propriété

Lors de la vente d'un bien immobilier, le prix du terrain n'est généralement pas indiqué séparément, mais inclus dans le prix de vente. Par conséquent, la valeur marchande d'un bien bâti est par nature une valeur théorique. Toutefois, il serait erroné d'assimiler directement cette valeur foncière à la valeur foncière de référence. Chaque bien doit être évalué individuellement en fonction de sa situation géographique et de ses caractéristiques spécifiques. La valeur foncière de référence locale est basée sur les valeurs moyennes des ventes passées dans le secteur, permettant ainsi une comparaison des prix immobiliers. En particulier sur les marchés dynamiques, tels que ceux qui prévalent actuellement non seulement dans les grandes villes mais aussi dans de nombreuses régions, les valeurs foncières de référence doivent être utilisées avec une prudence particulière. Si le marché immobilier local connaît des hausses de prix de cinq à dix pour cent par an, les valeurs foncières de référence peuvent être obsolètes dès la fin de l'année, même lorsqu'elles sont publiées annuellement, au lieu d'être mises à jour tous les deux ans comme l'exige la loi.

La valeur foncière de référence est un élément essentiel de l'évaluation professionnelle d'un bien immobilier. Cependant, sa signification précise et son impact sur la valeur marchande d'un bien ne sont pas toujours faciles à appréhender pour le grand public. Un agent immobilier local et réputé peut déterminer la valeur de votre bien avec une grande précision grâce à sa connaissance approfondie du marché. Il sait quelle méthode d'évaluation appliquer à chaque situation et intègre judicieusement la valeur foncière de référence dans l'évaluation du bien.

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Vous trouverez plus d'informations sur ce sujet ici :

https://de.wikipedia.org/wiki/Bodenrichtwert

https://ivd-plus.de/neue-bodenrichtwerte-vom-gutachterausschuss-fur-grundstuckswerte/

Notes

Par souci de clarté, ce texte utilise le masculin générique. Les identités féminines et autres identités de genre sont explicitement mentionnées lorsqu'elles sont pertinentes.

Avertissement légal : Cet article ne constitue pas un avis fiscal ou juridique. Veuillez consulter un avocat et/ou un conseiller fiscal pour obtenir des conseils adaptés à votre situation personnelle.

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