Existe-t-il encore un potentiel de croissance ? Une bulle immobilière se profile-t-elle à l’horizon ?

Aucune bulle en vue pour le moment sur le marché immobilier!

Ces six dernières années, les prix de l'immobilier ont augmenté en moyenne de 20 % en Allemagne, et jusqu'à 46 % dans les sept plus grandes villes du pays. Face à cette flambée des prix, de nombreux acquéreurs potentiels s'interrogent sur un éventuel renversement de tendance. Les professionnels de l'immobilier se veulent toutefois rassurants, du moins à moyen terme : le boom ne devrait pas se transformer en bulle immobilière.

Le développement du marché immobilier allemand n'est pas comparable à l'essor qu'ont connu les États-Unis ou l'Espagne au cours de la dernière décennie. Les observateurs du marché ne perçoivent donc actuellement aucun risque d'effondrement : « Les fortes inflations spéculatives des prix, financées par des prêts risqués, n'existent pas en Allemagne », explique Peter Czauderna de HypoVereinsbank.

Les experts ne perçoivent de signes de surchauffe que dans les quartiers les plus prisés des grandes villes comme Munich, Hambourg, Francfort et Stuttgart, où la demande d'appartements se heurte à une offre en constante diminution. Dans ces zones, les rendements potentiels sont déjà inférieurs à 3 %.

 Les observateurs du marché recommandent donc d'investir dans les villes de petite et moyenne taille dotées d'une économie solide. Il s'agit de villes secondaires connaissant une croissance démographique positive et de bonnes infrastructures, comme c'est souvent le cas pour les villes universitaires. Elles offrent un potentiel de croissance avec un risque limité, une évolution des prix plus stable et des rendements locatifs plus élevés. Les villes proches des grandes métropoles, voire les
zones périphériques des aires métropolitaines – c'est-à-dire des zones moins attractives où les loyers augmentent parfois encore plus vite que les prix de l'immobilier – constituent également des investissements intéressants.

Quartiers à fort potentiel

« Les acheteurs ne doivent pas se contenter d’examiner la qualité du bien, mais aussi le potentiel du quartier », recommande Stefan Gawarecki, porte-parole du conseil d’administration du courtier en prêts hypothécaires Dr. Klein. « Il est conseillé de se renseigner sur le développement démographique et économique de la région ainsi que sur les plans d’infrastructures municipaux. »

Michael Schäfer, agent immobilier indépendant chez RE/MAX Immobilien Kontor Saarlouis, conseille aux particuliers qui profitent des taux d'intérêt historiquement bas sur les prêts immobiliers de bien maîtriser leurs risques : « Des taux d'intérêt avantageux incitent à contracter des prêts importants, ce qui peut poser problème lors d'un refinancement à des taux nettement plus élevés. » Michael Schäfer recommande donc un taux de remboursement initial élevé : le total des intérêts et du capital remboursé devrait se situer entre 5 et 6 %.

Toute personne souhaitant utiliser le bien comme investissement doit porter une attention particulière au ratio prix/loyer, conseille Heike Nicodemus de la Stiftung Warentest. « Si le loyer net met plus de 20 ans à couvrir le prix d'achat, il existe un risque de perte lors d'une revente ultérieure. »

Que va-t-il se passer ensuite ?

« Nous continuons d'anticiper une hausse des loyers et, surtout, des prix d'achat », déclare Rainer Braun, directeur général du cabinet d'études de marché Empirca. Toutefois, compte tenu de la saturation croissante du marché et de la reprise des constructions neuves, des hausses plus modérées sont à prévoir à moyen terme. « Le cycle immobilier prendra probablement fin lorsque les taux d'intérêt hypothécaires remonteront », prédit Max Herbst, propriétaire de FMH Financial Consulting. Les placements alternatifs redeviendraient alors attractifs pour les consommateurs. Mais une hausse du taux directeur n'est pas encore en vue.