Baisser le loyer – est-ce vraiment si facile ?

Seuls les défauts graves seront reconnus.

Les défauts des appartements et les réductions de loyer sont une source fréquente de conflits entre propriétaires et locataires. Environ 300 000 litiges sont portés devant les tribunaux chaque année en Allemagne. La plupart pourraient être évités grâce à des conseils juridiques complets. Mais de quoi s'agit-il exactement ?

Les défauts locatifs les plus courants sont les systèmes de chauffage ou électriques défectueux, les fenêtres et portes qui fuient, les problèmes de balcons et de terrasses, les dégâts d'eau, les infestations de moisissures, la vermine, les sous-sols humides, le bruit des travaux et les voisins bruyants.

La justification d'une réduction de loyer dépend de la question de savoir si les dommages restreignent effectivement, totalement ou partiellement, l'usage du logement, selon des critères objectifs. La jurisprudence fournit des indications, mais la décision du tribunal repose sur chaque cas particulier. De plus, cette jurisprudence varie selon les régions et les localités.

Ne réduisez pas vos dépenses par vous-même

Les locataires qui réduisent unilatéralement leur loyer et se retrouvent par conséquent en situation d'impayés risquent l'expulsion. Les spécialistes du droit locatif recommandent donc de payer l'intégralité du loyer jusqu'à ce que la situation juridique soit clarifiée, en précisant toutefois « sous réserve ».

Une action en justice ne peut généralement être intentée qu'à compter du jour où le locataire notifie au bailleur le défaut constaté, en exigeant la remise en état du logement conformément au contrat. Un délai raisonnable pour remédier au défaut doit être fixé par une date précise.

Il est donc important d'informer le propriétaire dès que possible après avoir constaté les dégâts, et de lui fournir des détails précis.

Il ne suffit pas d'écrire « moisissure dans la salle de bain » ; il est nécessaire de décrire précisément où elle se situe.

Pour se protéger, le locataire doit documenter les dommages, c'est-à-dire prendre des photos et/ou les faire inspecter par des témoins.

En cas de litige, un simple appel téléphonique au propriétaire est insuffisant. Il est recommandé d'envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception ou de faire livrer l'avis de défauts par coursier.

Le locataire ne doit en aucun cas faire appel lui-même à un artisan et ainsi mettre le propriétaire dans une situation de fait accompli. Même s'il tente de réparer les dégâts lui-même, il risque d'en supporter les frais.

Demandez conseil !

Il est fortement conseillé aux locataires comme aux propriétaires de solliciter l'avis d'un professionnel. Les propriétaires peuvent se renseigner auprès de Haus & Grund Deutschland, et les locataires auprès de l'Association allemande des locataires (Deutscher Mieterbund), de l'Association de protection des locataires (Interessenverband Mieterschutz) et des centres de conseils aux consommateurs.

Sources : Magazine WISO destiné aux entreprises et aux consommateurs, Association allemande des locataires.