Vente d'un bien immobilier hérité avec droit de résidence

Dans une communauté successorale, il est courant de vendre un bien hérité en indivision. Souvent, c'est la solution la plus simple et la plus équitable pour parvenir à un accord. Mais qu'en est-il si une autre personne occupe encore le bien avec un droit d'habitation ? Cela en diminue-t-il la valeur ?

Un droit de résidence inscrit au cadastre autorise une ou plusieurs personnes à habiter le bien immobilier concerné pour une durée déterminée ou jusqu'à leur décès. Ce droit demeure valable même en cas de vente du bien. Il convient toutefois de déterminer au préalable la nature du droit de résidence en vigueur.

Location temporaire ou permanente – quel type de droit locatif s’applique ?

Un droit de séjour temporaire, comme son nom l'indique, n'est valable que pour une durée déterminée. En cas de vente envisagée, il peut être judicieux de proposer au titulaire une indemnisation en raison de sa durée limitée, ce qui facilite la vente du bien. En revanche, si un droit de séjour viager existe, il est « vendu avec le bien ». Seul le propriétaire change ; le résident demeure. Il est important de noter que le résident n'a pas à consentir à la vente et que le droit de séjour s'éteint à son décès ; il est incessible et non transmissible par succession.

Cas particulier : vente aux enchères forcée

Si, pour quelque raison que ce soit, le bien fait l'objet d'une vente aux enchères forcée, le droit de résidence est de ce fait révoqué. Les créances des banques priment alors sur les droits du propriétaire. Le résident reçoit une indemnité équivalente à la valeur de son droit de résidence. Cette valeur doit également être prise en compte lors de la vente du bien et déduite de son prix de vente.

Droit de séjour – quelle est sa valeur ?

Pour déterminer la valeur d'un bien immobilier assorti d'un droit de résidence, il convient de tenir compte de l'âge et du sexe du titulaire. Ce calcul s'effectue à l'aide des tables fournies par l'Office fédéral de la statistique. Prenons l'exemple d'un homme de 75 ans occupant un logement d'une valeur de 300 000 €. Il verse un loyer net fictif de 700 € par mois. Son espérance de vie moyenne de 86 ans est également prise en compte dans le calcul.

Pour déterminer la valeur, on multiplie le coefficient multiplicateur de valeur du capital par le loyer annuel (ce coefficient est essentiel pour corréler la valeur du bien aux revenus locatifs générés). Dans notre calcul, ce coefficient est de 8,271. En multipliant le loyer annuel de 8 400 € par ce coefficient, on obtient 69 476 €. La valeur du bien est donc réduite de ce montant, pour atteindre 230 524 €.

Vente avec droit de résidence : comment elle peut réussir

Nul ne peut prévoir l'âge exact du titulaire du droit d'habitation viager. Le vendeur ne peut donc anticiper la date à laquelle le bien sera habitable, ce qui représente un risque pour l'acquéreur. Une solution pourrait consister à enregistrer le droit d'habitation pour un appartement distinct ; ainsi, le titulaire peut utiliser le reste du bien. Un agent immobilier local de confiance saura vous conseiller sur la solution la plus avantageuse dans votre situation. En tant que tiers neutre, il pourra vous accompagner dans la dissolution de la communauté d'héritiers, l'estimation de la valeur du bien et, si nécessaire, la négociation d'un accord avec le titulaire du droit d'habitation.

Vous avez hérité d'un bien immobilier et souhaitez en connaître la valeur ? Contactez-nous ! Nous serons ravis de vous conseiller.

Remarque :
Par souci de clarté, ce texte utilise le masculin générique. Les identités féminines et autres identités de genre sont explicitement mentionnées lorsqu’elles sont pertinentes.

Avertissement légal : Cet article ne constitue pas un avis fiscal ou juridique. Veuillez consulter un avocat et/ou un conseiller fiscal pour obtenir des conseils adaptés à votre situation personnelle.

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