Entretien du jardin au tribunal

L'abattage d'un bouleau dépérissant dans le jardin d'un immeuble a donné lieu à un litige. Le propriétaire souhaitait imputer les frais d'abattage aux locataires, les considérant comme des charges locatives. L'un d'eux a refusé de payer, arguant qu'il ne s'agissait pas d'une dépense courante. Le propriétaire a persisté et a finalement intenté une action en justice. Qui a raison ?

Le tribunal régional de Berlin a statué en faveur du locataire : l’abattage de l’arbre n’étant pas considéré comme une dépense courante et récurrente, au même titre que les travaux de jardinage, son coût ne pouvait être imputé au locataire à titre de charges d’exploitation. L’enlèvement du bouleau constituait en effet une mesure ponctuelle effectuée dans le cadre du bail.

Cette affaire est utile aux propriétaires et aux locataires dans la mesure où elle contribue à clarifier la question fondamentale de savoir quels frais d'exploitation peuvent généralement être répercutés sur les locataires et dans quels cas l'obligation de payer incombe au propriétaire.

Les coûts d'exploitation sont encourus de manière continue.

L'ordonnance allemande relative aux charges d'exploitation (BetrKV) définit ces charges comme les dépenses « supportées par le propriétaire […] du fait de l'utilisation prévue du bâtiment de manière continue ». Cela signifie généralement que ces charges sont engagées régulièrement, ce qui s'applique notamment aux charges d'exploitation classiques telles que la taxe foncière, l'eau, l'assurance du bâtiment et les frais de collecte des ordures ménagères.

Toutefois, les frais d'exploitation courants qui surviennent à intervalles plus longs, comme le remplacement des compteurs d'eau ou le nettoyage de la cuve à fioul, sont également à la charge des locataires. Le cycle pluriannuel le plus long approuvé à ce jour par les tribunaux était de sept ans.

Coûts imprévus.

La situation se complique lorsqu'il existe des exceptions, notamment pour les charges d'exploitation irrégulières qui surviennent de manière imprévue à intervalles de plusieurs années. Par exemple, si les frais d'entretien du jardin sont généralement à la charge du locataire, ce principe ne s'applique pas aux dépenses ponctuelles telles que l'abattage d'un arbre pourri, même si cette mesure contribue à la sécurité des locataires.

Même avec un entretien régulier des jardins, la question de la répercussion des coûts sur les locataires fait souvent l'objet de litiges. C'est notamment le cas lorsque les travaux ne concernent pas des tâches courantes comme la taille des haies, mais plutôt des dépenses liées à des interventions ponctuelles et régulières. Dans certains litiges, de nombreux aspects de l'entretien des jardins ont été considérés comme des dépenses exceptionnelles, puisqu'une plantation, par exemple, ne peut être effectuée qu'une seule fois. Il n'est donc pas surprenant que l'entretien des jardins ait été au cœur de nombreux procès. (Tribunal régional de Berlin, arrêt du 13 avril 2018, affaire n° 63 S 217/17)

Sources : immonewsfeed.de, dejure.org, experten.de, immobilien-tipps.wunderagent.de, kostenloseurteile.de, assekuranz-info-portal.de