Un locataire accumulateur ?

Les histoires de logements insalubres insalubres sont de plus en plus fréquentes dans les médias, et les poursuites intentées par les propriétaires se multiplient. Comment et à quelles conditions un propriétaire peut-il résilier le bail d'un locataire souffrant de ce trouble ?

Le trouble d'accumulation compulsive repose sur un état psychologique. Ce n'est pas la malveillance qui pousse les personnes atteintes à accumuler compulsivement des objets plus ou moins inutiles, comme de vieux journaux ou livres, des outils, des emballages, des jouets, des pièces détachées ou de vieux vêtements : elles sont généralement incapables d'évaluer la valeur réelle de ces objets et de distinguer ceux qui sont utiles de ceux qui ne le sont pas. Cela devient problématique, notamment pour les propriétaires, lorsque ces objets commencent à moisir, par exemple à cause de résidus alimentaires.

Mais quel recours a le propriétaire pour mettre fin à ce cauchemar ? Peut-il résilier le bail d’un locataire accumulateur sans préavis en raison de la négligence dont il a fait l’objet dans l’appartement qui lui a été confié ?

Il n'est pas facile de se débarrasser d'un locataire négligent, car en principe, il peut entreposer autant d'objets qu'il le souhaite dans son appartement. Cependant, la situation devient problématique lorsque la négligence entraîne une infestation de vermine et que l'accumulation de déchets atteint des proportions telles que la structure de l'immeuble est menacée. Cela engendre des coûts considérables pour le propriétaire. De plus, si le mode de vie du locataire incommode les autres résidents, par exemple par des odeurs nauséabondes provenant de son appartement, ce dernier est en infraction avec son contrat de location.

« Si le propriétaire constate que le locataire néglige l'appartement, il doit régler le problème personnellement », conseille l'avocat Carsten Brückner, président de l'association des propriétaires Haus & Grund Berlin. S'il existe des raisons de soupçonner que le locataire accumule des objets de manière compulsive, par exemple en raison d'odeurs désagréables ou d'une infestation de nuisibles, le propriétaire peut, après avoir donné un préavis, exiger une inspection de l'appartement.

Si les soupçons sont confirmés et qu'une discussion directe ne permet pas de modifier le comportement du locataire, le propriétaire peut lui adresser un avertissement écrit lui enjoignant de retirer les déchets accumulés dans un délai imparti. Si le locataire ignore cet avertissement (ce qui est probable, car les personnes atteintes de syllogomanie ont tendance à conserver le courrier non ouvert), le propriétaire peut résilier le bail sans préavis, invoquant la mise en danger du logement par négligence du locataire (article 543 du Code civil allemand).

Si le locataire ne s'oppose pas à la résiliation du bail et ne quitte pas les lieux dans le délai imparti (généralement 14 jours), le propriétaire n'a d'autre choix que d'engager une action en expulsion devant le tribunal compétent. Il est conseillé de fournir des preuves à l'appui de cette démarche, comme le procès-verbal de l'état des lieux. Toute plainte émanant d'autres locataires doit également être consignée par écrit.

Ce n'est qu'une fois le jugement exécutoire que l'appartement peut être vidé. Malheureusement, le propriétaire doit s'attendre à devoir prendre en charge les frais d'expulsion si le locataire refuse ou est dans l'incapacité de payer. Se débarrasser d'un locataire accumulateur peut donc s'avérer très compliqué et coûteux.

Comment les propriétaires peuvent-ils se protéger des personnes qui accumulent des objets inutilement ou qui ne paient pas leur loyer ?

Demandez une lettre de référence ou un certificat attestant que le locataire précédent n'a aucun loyer impayé, car les locataires souffrant de syllogomanie ont tendance à payer leur loyer de manière irrégulière. Pour garantir l'accès au dépôt de garantie, convenez d'un paiement en espèces ou par virement bancaire avant la signature du bail, plutôt que d'une garantie bancaire.

Sources : imr-online.de : Tribunal régional de Münster, arrêt du 16 septembre 2020 – 1 S 53/20, ratgeber.immobilienwelt.de, mietrecht.com, dejure.org