Les biens dans les cas de divorce

Lorsqu'un mariage se termine par un divorce, il est souvent nécessaire de prendre des décisions concernant l'utilisation future des biens communs. Cet article explique pourquoi il est préférable que les deux conjoints prennent des décisions ensemble et présente les différentes options qui s'offrent à eux quant à l'utilisation de ces biens.

En Allemagne, environ 160 000 mariages se soldent par un divorce chaque année, selon l’Office fédéral de la statistique. Presque tous les couples mariés sont propriétaires d’une maison ou d’un appartement. Parvenir à un accord sur le partage des biens après une séparation est souvent difficile, car la relation est rompue. Malgré la séparation, les conjoints restants devraient s’efforcer de collaborer. En effet, le partage des biens a souvent pour objet le bien-être des enfants et la prévention des pertes financières.

Le scénario le plus fréquent est la vente du bien immobilier. Le produit de la vente est ensuite partagé entre les deux ex-conjoints. « Cette solution est généralement inévitable car aucun des deux ne peut assumer seul le remboursement du prêt hypothécaire », explique Harry Mohr, propriétaire de l'agence RE/MAX Immobilien Kontor à Saarlouis, qui gère fréquemment des biens immobiliers dans le cadre de divorces et possède une expertise considérable en la matière. Il est essentiel que le couple sollicite l'avis d'un expert et fasse estimer le bien avant de vendre. Finalement, le produit de la vente constitue souvent le point de départ financier pour les deux conjoints.

Si le prêt hypothécaire est en grande partie remboursé et que les deux propriétaires disposent de revenus élevés, l'un d'eux pourrait reprendre seul le bien, y vivre avec les enfants et racheter la part de l'autre. Dans ce cas, l'accord de la banque est toutefois indispensable, car les conditions du prêt doivent être modifiées du fait du retrait de l'un des copropriétaires.

Transférer la maison aux enfants à titre d'héritage ou de donation préliminaire

Il est également possible de conserver le bien immobilier au sein de la famille malgré un divorce, en le transférant aux enfants – par le biais d'un usufruit ou d'une donation. Par exemple, la mère pourrait continuer à vivre dans le logement avec ses enfants. En tant que tutrice légale, elle peut disposer de la maison jusqu'à leur majorité. Cependant, cette solution convient mieux aux couples ayant un seul enfant. En présence de frères et sœurs, des conflits pourraient survenir ultérieurement. « Par ailleurs, les deux propriétaires peuvent convenir de conserver le bien et de le mettre en location », explique Harry Mohr. Les revenus locatifs seraient partagés. Les deux doivent être conscients qu'ils auront une voix commune lorsqu'il s'agira de gérer leurs locataires et devront prendre des décisions conjointes concernant la sélection des locataires, l'entretien, etc. Il est également envisageable que le bien reste en copropriété, même après le divorce. L'un des conjoints pourrait continuer à y vivre (éventuellement avec les enfants) et verser un loyer à l'autre.

Division immobilière : Transformation d'une maison en deux appartements distincts

« Il est moins fréquent que les deux partenaires conservent la maison, la divisent en deux appartements et emménagent l'un dans l'autre », explique le consultant immobilier Max Makler . Chaque logement doit avoir une entrée indépendante et être autonome. Cette division, dite physique, doit être officialisée par une déclaration de division notariée et enregistrée au cadastre. Il est indispensable de consulter un architecte au préalable afin d'effectuer les modifications structurelles nécessaires et d'établir les nouveaux plans.

« Si les deux parties ne parviennent pas à un accord, la seule option restante est la vente aux enchères du bien. Cette solution comporte le risque d'obtenir un prix inférieur à celui d'une vente classique. L'un des partenaires doit saisir le tribunal compétent pour organiser la vente aux enchères », explique l'avocat André Wrede, spécialisé en droit immobilier et en droit du divorce.

Outre les conseils déjà mentionnés, les aspects fiscaux doivent également être pris en compte lors de la transmission d'un bien immobilier dans le cadre d'un divorce : selon le type de transfert, des droits de mutation immobilière peuvent s'appliquer. Ces droits varient d'un État à l'autre, mais représentent en moyenne environ 5 % du prix d'achat du bien. Il est donc conseillé de consulter des experts, tels que des conseillers fiscaux et des agents immobiliers, pour prendre cette décision importante concernant l'avenir du bien.

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