Détermination de la valeur du bien selon la méthode du revenu

Pour déterminer la valeur de biens immobiliers d'investissement, tels que des immeubles d'habitation, des appartements en location ou des locaux commerciaux, les professionnels de l'immobilier utilisent souvent la méthode du revenu. La valeur marchande d'un bien est alors évaluée en fonction des revenus locatifs que l'acquéreur peut espérer en tirer. Cette méthode permet aux investisseurs de déterminer la rentabilité d'un achat.

Outre la méthode d'évaluation basée sur l'actif et la méthode d'évaluation basée sur le marché, la méthode d'évaluation basée sur le revenu est l'une des trois méthodes d'évaluation immobilière. Les articles 17 à 20 de ce règlement reposent sur une formule relativement complexe pour calculer la valeur de revenu, qui prend en compte les facteurs suivants :

• Valeur du terrain : La valeur de la parcelle de terrain non aménagée.
• Le taux de capitalisation : correspond essentiellement au niveau de loyer standard du marché par rapport au prix d'achat de biens comparables.
• Revenus locatifs et charges d'exploitation : Le revenu net annuel est calculé en soustrayant les charges d'exploitation des revenus locatifs annuels.
• Durée de vie restante : L’état du bien est le principal facteur de ce calcul. Il indique également combien d’années supplémentaires les revenus locatifs actuels peuvent être maintenus sans rénovations majeures.
• Déductions/ajouts : Ces éléments tiennent compte des caractéristiques du bien qui influencent sa valeur, par exemple des défauts structurels ou des obstacles existants à la location.

Le calcul se déroule comme suit : tout d’abord, la valeur du terrain, c’est-à-dire la valeur de la propriété, est considérée séparément de la valeur des bâtiments. Ceci se justifie par le fait qu’un bâtiment perd de la valeur au fil du temps en raison de l’usure, contrairement au terrain.

Outre le revenu net annuel, les facteurs clés de la formule sont le taux de capitalisation et la durée d'utilité restante. Un facteur de capitalisation (également appelé « multiplicateur » ou « coefficient d'actualisation ») est calculé à partir de cette dernière. Il est évident qu'une longue durée d'utilité restante, généralement due à un bien en bon état, se traduit par un multiplicateur plus élevé et donc par une valeur immobilière plus importante. De prime abord, l'intégration du taux de capitalisation dans la formule peut sembler illogique. Un taux de capitalisation plus élevé – c'est-à-dire un rendement plus important par rapport au prix d'achat – entraîne un multiplicateur plus faible. Pour un bien générant des rendements supérieurs à la moyenne, cela se traduit par une valeur marchande plus faible, car le risque qu'un tel rendement ne puisse être maintenu sur une longue période, entraînant des pertes locatives ou d'autres difficultés, est considéré comme particulièrement élevé.

Une compréhension plus approfondie de cette méthode restera probablement du ressort des professionnels de la finance. Il convient de noter que, pour déterminer la valeur d'un bien immobilier selon la méthode du revenu, il faut tenir compte non seulement du montant et de la durée prévue des revenus, mais aussi du risque lié à l'acquisition du bien.

Vous souhaitez connaître la valeur de votre bien immobilier ou savoir si l'approche par le revenu est adaptée à votre situation ? Contactez-nous ! Nous serons ravis de vous conseiller.

Vous trouverez plus d'informations ici :

https://de.wikipedia.org/wiki/Ertragswertverfahren

https://ivd.net/2015/03/sinn-und-unsinn-von-immobilienbewertungen/

https://de.wikipedia.org/wiki/Immobilie

Avertissement légal : Cet article ne constitue pas un avis fiscal ou juridique. Veuillez consulter un avocat et/ou un conseiller fiscal pour obtenir des conseils adaptés à votre situation personnelle.

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