L'agent immobilier comme bouc émissaire

« L’agent immobilier aurait-il dû me le dire ? » – La question du devoir d’information et de conseil de l’agent immobilier revient fréquemment. L’étendue de ce devoir et son application à des domaines connexes dépendent des circonstances propres à chaque cas.

Le litige intenté par la vendeuse d'un immeuble de huit appartements loués portait sur des questions de droit fiscal. Ayant acquis le bien début 2004, elle avait mandaté un agent immobilier en mai 2013 pour trouver un acquéreur. Plusieurs acheteurs potentiels s'étant manifestés, l'immeuble fut vendu en juillet 2013 pour 295 000 €, générant un bénéfice substantiel. Problème : au moment de la vente, le délai de spéculation de dix ans (conformément à l'article 23, paragraphe 1, de la loi allemande sur l'impôt sur le revenu) n'était pas encore expiré. Par conséquent, en vertu de l'article 22, paragraphe 2, de cette même loi, le prix de vente était soumis à l'impôt sur le revenu. La vendeuse a donc dû s'acquitter d'un redressement fiscal d'environ 48 000 €.

Un agent immobilier poursuivi en dommages et intérêts

Elle a tenu l'agent immobilier pour responsable. Selon elle, ce dernier aurait dû l'informer que tout bénéfice réalisé sur la revente du bien dans les dix ans suivant son acquisition était soumis à l'impôt sur le revenu. Elle a donc intenté une action en dommages et intérêts contre l'agent. Cependant, le tribunal régional de Krefeld et la cour d'appel de Düsseldorf ont tous deux débouté sa demande : la cour d'appel a précisé que l'agent était expert en matière d'évaluation, de vente et d'acquisition de biens immobiliers, ainsi qu'en analyse de marché, mais non en matière fiscale. Une telle expertise constituerait un élargissement injustifié de ses fonctions.

La Cour fédérale de justice (BGH) rejette la plainte

Le demandeur a interjeté appel et l'affaire a été portée devant la Cour fédérale de justice (BGH). La BGH a confirmé les décisions des juridictions inférieures : le défendeur n'ayant commis aucune faute, le demandeur n'était pas fondé à réclamer des dommages-intérêts au titre de l'article 280, paragraphe 1, du Code civil allemand (BGB). Un agent immobilier n'est généralement pas tenu d'examiner les questions de droit fiscal, sauf convention contraire. Il existe toutefois des exceptions : si l'agent se présente comme expert en matière fiscale et, par exemple, fait la publicité de son expertise, il est alors tenu de fournir des conseils fiscaux. Conformément à l'article 4, point 5, de la loi allemande sur le conseil fiscal (StBerG), il y est également autorisé. Selon la BGH, une exception est également prévue si le client a clairement besoin de conseils juridiques concernant des éléments pertinents au contrat ou si l'agent incite son client à prendre une décision risquée ou à conclure un contrat de manière précipitée et défavorable. Tel n'était pas le cas en l'espèce.

Opinions controversées

Les avis divergent quant à l'obligation pour les agents immobiliers d'informer leurs clients du délai de détention de dix ans applicable aux fins de l'impôt sur les gains en capital. D'une part, certains estiment qu'un tel conseil pourrait enfreindre la Loi sur les services juridiques, car le fait de fournir des conseils provenant d'une personne extérieure à son domaine de compétence comporte des risques de responsabilité. D'autre part, les implications fiscales de l'impôt sur les gains en capital ne sont pas particulièrement complexes et devraient donc être bien connues du vendeur. Un agent immobilier expérimenté qui sait que le délai de détention expire peu après la vente prévue recommandera au moins à son client de consulter un conseiller fiscal.

Sources : gesetze-im-internet.de (Ministère fédéral de la Justice et de la Protection des consommateurs), immobilien-zeitung.de, haufe.de