Souvent, le bien immobilier n'est pas encore entièrement payé au moment d'un divorce. Les signataires du contrat de prêt sont responsables du remboursement de l'emprunt. Il s'agit généralement des deux époux. La banque prêteuse réduit le risque de défaut de paiement lorsque les deux époux, plutôt qu'un seul, ont signé. Dans ce cas, ils sont solidairement responsables envers la banque. Cela signifie que les conjoints ne sont pas chacun responsables de la moitié du capital restant dû ; chacun peut être tenu responsable par la banque pour la totalité du prêt.
Si un bien immobilier est vendu avant la fin de la période à taux fixe suite à un divorce, la banque facture des frais de résiliation anticipée. Le montant de ces frais dépend du montant du prêt, de sa durée et des conditions, notamment du taux d'intérêt. Depuis 2009, l'Allemagne connaît une période de taux d'intérêt bas, et de nombreux propriétaires ont donc souscrit des prêts à long terme de 15, 20, voire 25 ans. Par conséquent, il est fort probable qu'en cas de vente du bien après une séparation, le contrat de prêt doive être résilié et que des frais de remboursement anticipé soient dus.
Si le bien appartient aux deux époux, ils doivent s'entendre sur son utilisation future (vente, location, rachat de la part de l'un des conjoints, etc.).
Dans la plupart des cas, la vente d'un bien immobilier détenu en copropriété est due à l'incapacité d'un des conjoints à en assumer seul le financement et l'entretien, ou encore à la taille excessive du bien pour une seule personne. Si le conjoint survivant peut rembourser l'emprunt avec son salaire, il peut devenir propriétaire unique et racheter la part de son ex-conjoint. Il est alors nécessaire de conclure un accord avec la banque afin de libérer l'autre conjoint du contrat de prêt. La banque n'acceptera cette demande que si les relevés de revenus du conjoint survivant démontrent sa capacité à rembourser l'emprunt de manière autonome.
Par ailleurs, il convient de tenir compte des aspects fiscaux. Si le couple n'a occupé le logement en copropriété que pendant quelques années, l'impôt sur les plus-values immobilières peut être appliqué lors de la vente. Cet impôt est exonéré si le bien a été occupé par les deux conjoints pendant au moins les deux années précédant son acquisition l'année de la vente (article 23 de la loi allemande sur les plus-values immobilières). Toutefois, si le couple s'est séparé durant cette période, l'un des conjoints ayant quitté le domicile conjugal et l'autre ayant continué à vivre seul ou avec les enfants, l'impôt sur les plus-values immobilières peut être prélevé lors de la vente.
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Photo : Avosb