Les évaluations immobilières professionnelles utilisent souvent la méthode comparative des ventes lorsqu'il existe un certain nombre de propriétés comparables du même type. Cela inclut généralement les appartements en copropriété, les terrains non bâtis et les maisons mitoyennes.
Dans une grande ville, il est parfois possible de trouver, pour un appartement individuel, des logements de taille et d'agencement similaires dans le même immeuble ou la même rue. Cela facilite la comparaison des prix. En revanche, si le nombre de biens comparables (emplacement, superficie, caractéristiques, ancienneté, etc.) est insuffisant, il convient d'éviter cette méthode et d'opter pour une évaluation basée sur la valeur patrimoniale.
Les bases de données des prix d'achat du comité d'évaluation local servent de fondement à une méthodologie comparative. Toutes les transactions immobilières notariées sont collectées et analysées de manière anonyme.
Une évaluation fiable n'est possible qu'avec un nombre suffisamment important de transactions comparables. On peut également consulter le cadastre, tenu à jour par les commissions d'évaluation foncière. Ce document, issu de la base de données des prix d'achat, indique notamment l'usage autorisé des bâtiments et la valeur foncière dans les différentes zones de la commune. Une telle comparaison permet aussi de déterminer la valeur du bien.
De plus, l'expert en bâtiment tiendra compte de certains éléments lors de l'évaluation. Si le bien est exposé aux intempéries ou situé sur une route passante, ce sont des inconvénients qui en diminuent la valeur.
Il est important de savoir que la valeur d'un appartement loué destiné à la vente comme investissement locatif est environ 20 % inférieure à celle d'un appartement vacant. En effet, la plupart des acheteurs potentiels recherchent un logement pour leur propre usage. S'ils souhaitent emménager dans un appartement loué, ils doivent donner congé aux locataires actuels pour cause d'occupation personnelle. Cette procédure de résiliation est complexe et souvent longue.
Vous hésitez à utiliser la méthode d'évaluation comparative pour votre bien ? Nous serons ravis de vous conseiller.
Photo : AndreyPopov