Dans l'approche par les coûts, la valeur du terrain est déterminée séparément de celle du bâtiment qui y est construit. La valeur marchande finale est calculée en additionnant ces deux valeurs. Cette méthode est particulièrement courante pour les maisons individuelles et les maisons bifamiliales occupées par leur propriétaire.
La valeur du terrain est généralement déterminée par la méthode comparative des ventes, à partir des données du service d'évaluation foncière local. Pour calculer la valeur du bâtiment selon la méthode du coût de remplacement, ce sont les coûts de construction ou de reconstruction (valeur de remplacement) qui sont déterminants. Cette analyse prend en compte des facteurs tels que la surface habitable, la qualité de la construction, ainsi que la présence et l'état des aménagements extérieurs comme les garages, les terrasses et les jardins.
Cette méthodologie repose sur les coûts de construction qu'entraînerait une reconstruction à l'identique. Les experts peuvent se référer à des tableaux spécifiques pour déterminer ces coûts. En règle générale, le coût de construction au mètre carré d'une maison mitoyenne est inférieur à celui d'une maison individuelle.
Le degré d'usure et la durée de vie utile restante du bien sont déduits de cette valeur. Les experts estiment généralement la durée de vie utile totale d'un bien immobilier résidentiel à 80 ans. Pour chaque année d'utilisation, une dépréciation de 1,25 % de la valeur estimée du bâtiment est appliquée. Par exemple : si les coûts de construction ont été estimés à 170 000 € et que le bien a 15 ans, sa valeur est réduite d'environ 31 900 €, pour atteindre 138 100 €.
Cette dépréciation automatique peut être enrayée par une modernisation complète du bien. Par exemple, si un immeuble du début du XXe siècle est entièrement rénové et équipé de technologies modernes (système de chauffage, fenêtres, balcons), il retrouve quasiment les qualités d'un bâtiment neuf.
Les facteurs qui diminuent la valeur, comme le manque d'entretien ou des défauts tels que l'humidité au sous-sol, sont également pris en compte. Enfin, le coefficient d'ajustement au marché est appliqué dans la méthode d'évaluation basée sur l'actif. Ce coefficient permet d'intégrer la demande pour ce type de biens. Par exemple, un appartement en copropriété dans une petite ville économiquement défavorisée aura une valeur marchande inférieure à celle d'un appartement similaire dans une grande ville où la demande est forte.
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Photo : urfinguss