L'approche par le revenu est le plus souvent utilisée pour les propriétés résidentielles et commerciales louées. Cela inclut les immeubles d'appartements, les immeubles de bureaux et commerciaux, ainsi que les centres commerciaux, les parkings et les plateformes logistiques.
Le point de départ est le revenu net annuel. Il s'agit des revenus locatifs moins les charges d'entretien, de gestion et les éventuelles périodes de vacance locative à la charge du propriétaire. L'étape suivante consiste à déterminer la valeur du terrain, généralement par une méthode comparative de ventes . À partir de ces deux éléments – la valeur du terrain et le montant des revenus locatifs – on calcule le revenu total final.
On distingue l'approche par le revenu simple de l'approche globale. Dans la première, la valeur du terrain et le rendement qui en découle sont ignorés. Seule la valeur du bâtiment construit sur le terrain est prise en compte dans l'évaluation.
L'approche par le revenu complet intègre également les intérêts sur la valeur foncière. Cette intégration se fait par une méthode comparative des ventes. À cette fin, le taux d'intérêt foncier est utilisé. Ce taux est déterminé par les comités d'évaluation locaux en fonction des transactions immobilières antérieures.
Dans l'approche par le revenu, seule la valeur du terrain est capitalisée au taux d'intérêt immobilier, et non celle du bâtiment qui y est construit. En effet, la valeur du terrain est sujette à des fluctuations, tandis que celle du bâtiment tend à diminuer avec le temps et l'usure. Si un bâtiment n'est pas entretenu de manière continue et globale, le loyer potentiel diminue également.
Tout comme les méthodes d'évaluation comparative et d'évaluation patrimoniale, l'approche par le revenu intègre également dans le calcul les circonstances susceptibles de diminuer ou d'accroître la valeur. Par exemple, si l'acquéreur d'un immeuble d'appartements doit prévoir le remplacement de la toiture dans un avenir proche, cela se répercute déjà sur le prix d'achat du bien, sous la forme d'une réduction.
Une approche par le revenu est-elle adaptée à votre bien ? Nous serions ravis de nous charger de l’évaluation.
Photo : hayatikyhan