Si vous savez que vous et vos frères et sœurs hériterez d'une maison de votre père ou d'une tante, il peut être judicieux de ne pas attendre son transfert aux héritiers après son décès. Il est souvent plus avantageux pour le testateur de transférer ses biens de son vivant, c'est-à-dire de les léguer. Cela apporte une clarté juridique, car les volontés du testateur sont clairement exprimées. De plus, des avantages fiscaux importants peuvent être obtenus.
Surtout en matière immobilière, un tel héritage anticipé peut s'avérer judicieux, car contrairement aux actifs financiers, une maison ou un appartement ne peut être divisé. De plus, les héritiers d'un bien immobilier ne sont pas toujours en mesure de payer les droits de succession et de répartir la part de leurs frères et sœurs proportionnellement à la valeur du bien. Dans le pire des cas, ils peuvent être contraints de vendre le bien.
Toute personne souhaitant épargner à ses descendants une lourde charge fiscale peut faire donation de ses biens. Le donateur peut stipuler que la donation prenne effet à son décès (« donation à froid ») ; toutefois, il peut également en faire bénéficier ses proches de son vivant (« donation à disposition »). Dans les deux cas, les bénéficiaires doivent s’acquitter des droits de donation. Le montant de ces droits dépend du degré de parenté avec le donateur, de leur propre tranche d’imposition et des abattements fiscaux applicables.
Les descendants directs, tels que les enfants, bénéficient d'un abattement fiscal de 400 000 € chacun. Cet abattement peut être demandé tous les dix ans lors de donations de biens effectuées du vivant du donateur. La condition est que le bien ne puisse être vendu pendant cette période. La valeur marchande sert de base au calcul de l'impôt. Les droits de résidence enregistrés réduisent l'impôt car ils diminuent légitimement la valeur du bien et rendent sa vente avec cet usufruit plus difficile.
Aucun donateur ne doit craindre de perdre ses droits sur le bien après la cession. Les risques peuvent être atténués par les droits d'habitation et d'usufruit. Ce dernier permet au donateur de conserver le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les loyers même après la cession. Il reste toutefois responsable des charges courantes. Ces obligations légales sont inscrites au registre foncier.
Dans les cas les plus graves, la donation peut être révoquée pour ingratitude manifeste. Par ailleurs, un droit de révocation peut être stipulé dans l'acte notarié.
Si vous souhaitez transmettre des biens immobiliers à des parents éloignés, comme des nièces ou des filleuls, avec lesquels vous n'avez aucun lien de parenté, vous pouvez les adopter. Ils seront alors considérés comme vos enfants biologiques sur le plan fiscal. Ils bénéficieront ainsi d'avantages fiscaux importants en cas de donation ou d'héritage de biens immobiliers.
On évite souvent d'aborder la question des legs et des successions du vivant des personnes qui hésitent à se confronter à leur propre mortalité. Pourtant, des accords clairs conclus après le décès peuvent prévenir de nombreux litiges. Il arrive fréquemment que des testateurs promettent verbalement à leurs héritiers des biens immobiliers ou des actifs financiers avant leur mort. En réalité, cependant, de telles déclarations d'intention n'ont aucune valeur juridique.
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Photo : sqback