De nombreux propriétaires craignent de commettre une erreur lors de la fixation des loyers en raison de la réglementation sur le contrôle des loyers. En effet, les règles varient considérablement d'une région à l'autre. Cependant, avec une approche méthodique et quelques connaissances de base, trouver le loyer optimal n'est pas si difficile. Nous avons résumé ici les points les plus importants.
- La loi sur le contrôle des loyers s'applique-t-elle à moi ?
De nombreux propriétaires s'interrogent sur le montant du loyer qu'ils peuvent encore exiger. La loi sur le contrôle des loyers a renforcé la réglementation existante. Cependant, elle ne s'applique actuellement que dans environ 300 des plus de 11 000 communes allemandes. Il s'agit principalement des zones métropolitaines et de leurs banlieues, c'est-à-dire des villes densément peuplées. Par conséquent, avant de louer votre bien, vous devez vérifier s'il se situe dans une commune soumise au contrôle des loyers. Vous pouvez effectuer cette vérification en ligne. Pour une certitude absolue, contactez un agent immobilier expérimenté ou directement l'autorité compétente.
- loyer comparatif local et indice des loyers
Ce que peu de gens savent : la loi de 1954 sur les crimes économiques, toujours en vigueur, stipule que le loyer de référence local ne peut être dépassé de plus de 20 % lors de la relocation d’un bien. Ce seuil reste inchangé. Par conséquent, pour respecter ces limites, vous devez vous référer au loyer de référence local. Le problème : qu’est-ce que le loyer de référence local ? En termes simples, il s’agit du loyer généralement pratiqué pour des biens comparables (type, superficie, état, emplacement et équipements) au sein de la commune. Le loyer de référence local est indiqué par l’indice des loyers. Cependant, il y a quelques points à prendre en compte : tout d’abord, vous devez vérifier si un indice des loyers existe dans votre commune. Vous pouvez vous renseigner auprès de votre mairie ou d’un expert immobilier de la région. Souvent, seuls les grands centres urbains disposent d’un indice des loyers. De plus, le loyer de référence local ne correspond pas toujours au loyer du marché. Les chiffres peuvent être obsolètes. Comme les indices des loyers ne sont généralement établis régulièrement et à intervalles rapprochés que par les grands centres urbains, en l’absence d’indice, vous pouvez également vous référer au loyer du marché. Cela est déterminé par le principe de l'offre et de la demande.
- Qui paie votre loyer ?
Même en exploitant toutes les options légales, ce prix de location n'est pas forcément optimal. Un loyer élevé allonge considérablement le délai de recherche d'un locataire. Pendant les mois de vacance locative, vous perdez non seulement les revenus locatifs, mais vous devez également prendre en charge les charges. Si vous n'avez pas de chance, un locataire pourrait emménager uniquement pour poursuivre sa recherche d'un logement moins cher. Vous vous retrouverez alors rapidement dans la même situation, vous obligeant à remettre l'appartement sur le marché – voire à le repeindre – sans parler des frais supplémentaires. L'essentiel est de déterminer un prix réaliste, conforme au marché. Sans une solide expérience du marché, il est rare de pouvoir y parvenir seul. C'est là que les agents immobiliers professionnels peuvent vous être d'une grande aide.
- Optimisations
Malgré la réglementation sur le contrôle des loyers, une augmentation de loyer reste possible si le logement est amélioré. Vérifiez si votre bien est soumis à des travaux de préservation du patrimoine social. Ces travaux définissent le niveau d'amélioration autorisé. En règle générale, si, par exemple, un système de chauffage moderne, un chauffage au sol ou un parquet de qualité sont installés, une partie du coût peut être répercutée sur le locataire. Si un projet de rénovation coûte au moins un tiers de la valeur d'un appartement neuf comparable, vous êtes même exempté du contrôle des loyers. Dans tous les cas, il est conseillé d'identifier les améliorations qui profitent également au locataire. Par exemple, la création de places de parking supplémentaires ou la transformation d'alcôves en espaces de rangement additionnels.
Pour déterminer le prix de location optimal, il est conseillé de consulter un expert. Une évaluation précise exige de solides connaissances du marché, une bonne compréhension du secteur et une vaste expérience.
Vous avez des difficultés à déterminer le prix de location idéal ? Contactez-nous ! Nous serons ravis de vous conseiller.
Photo : City Rat