Conflit autour de la nouvelle réforme du droit du bail

La taxe de modernisation doit être limitée

La législation sur les baux sera également durcie cette année. Afin de protéger les locataires contre la flambée des coûts, la grande coalition prévoit, entre autres, de limiter la répercussion des coûts de modernisation dans son deuxième train d'amendements à la législation sur les baux.

Actuellement, les propriétaires sont autorisés à ajouter 11 % de leurs dépenses au loyer annuel lorsqu'ils rénovent un appartement . Le ministère fédéral de la Justice et de la Protection des consommateurs (BMJV) souhaite limiter cette majoration annuelle à 8 %. Ce projet du ministre fédéral de la Justice, Heiko Maas, va au-delà de l'accord de coalition qui prévoyait une réduction d'un seul point de pourcentage.

Concrètement, cela signifie que si la rénovation de votre appartement en location coûte 3 000 €, vous pouvez actuellement ajouter 27,50 € (330 € par an) à votre loyer mensuel. Avec la nouvelle réglementation, ce montant ne sera plus que de 20 € (240 € par an).

Seules les modernisations nécessaires

Afin d'éviter les rénovations de luxe, seuls les coûts des modernisations véritablement nécessaires devraient pouvoir être répercutés sur les locataires. Si l'appartement est utilisé conformément à cette obligation, cela inclut également les aménagements pour l'accessibilité et l'ouverture aux personnes à mobilité réduite. Les coûts des réparations qui auraient de toute façon été nécessaires sont déduits du coût total des rénovations. Le calcul de ces coûts d'entretien étant complexe et chronophage, la procédure d'augmentation de loyer pour les petits propriétaires privés sera simplifiée. Ils pourront appliquer un taux fixe. Toutefois, ils ne pourront alors répercuter que 4 % des coûts de modernisation par an au lieu de 8 %.

Plafond d'augmentation des loyers

Par ailleurs, un plafonnement des augmentations de loyer après rénovation est prévu. Selon cette proposition, le loyer ne pourra pas augmenter de plus de 50 % sur une période de huit ans. Une surtaxe maximale de quatre euros par mètre carré de surface habitable est à l'étude.

L'espace habitable réel compte

La surface habitable réelle constitue la base de calcul des augmentations de loyer et de charges. Les écarts de plus de 10 % ne sont plus autorisés. En principe, les locataires ne devraient pas consacrer plus de 40 % de leur revenu net au loyer, aux charges et au chauffage. Si un tel montant est dû à des travaux de modernisation, le locataire peut invoquer des difficultés financières. Si le propriétaire n'informe pas le locataire de ce droit en temps utile, ce dernier peut refuser les travaux de modernisation, même s'ils ont déjà commencé.

Critiques du partenaire de la coalition

Les propositions du ministre fédéral de la Justice, Heiko Maas (SPD), vont trop loin pour la CDU :

« La nouvelle réglementation ne doit pas entraîner un arrêt des investissements dans le parc de logements existant », a averti Jan-Marco Luczak (CDU), expert du parti CDU en droit du logement, à Berlin. Il accueille donc avec scepticisme toute réduction de la taxe de modernisation dans la mesure proposée. Des critiques sont également venues du secteur immobilier lui-même.

La CDU rejette également la réforme du règlement d'établissement de l'indice des loyers, telle que prévue par le ministère fédéral de la Justice et de la Protection des consommateurs (BMJV). Cette réforme stipule que le loyer de référence local ne sera plus calculé sur la base des loyers des quatre dernières années, mais sur ceux des dix dernières années. Luczak a souligné que cela entraînerait une baisse significative des loyers de référence. « Conjuguée à la loi sur le contrôle des loyers, cette mesure étoufferait toute dynamique et toute incitation à la construction de logements neufs. »

Compte tenu des désaccords entre les partenaires de la coalition, le BMJV souligne qu'un projet de loi ne sera pas disponible avant le printemps 2016 au plus tôt.

Sources :

Agence de presse allemande (dpa)

"Saarbrücker Zeitung", Handelsblatt, BMJV