Comment déterminer le prix de mon bien immobilier ?

Lors d'une procédure de divorce, la question du sort des biens détenus en commun se pose fréquemment. En cas de vente, le prix doit être déterminé avec précision. Pour connaître la valeur de votre bien, plusieurs méthodes de calcul sont possibles. Chaque méthode a ses spécificités. Un expert peut vous aider à choisir la méthode la plus adaptée et à calculer le prix de vente approprié.

Il existe différentes méthodes d'évaluation immobilière, encadrées par la loi. L'article 8 de l'Ordonnance sur l'évaluation immobilière précise la méthode comparative des ventes, la méthode d'évaluation foncière, la méthode par le revenu et la méthode par le coût. Ces méthodes reposent sur des calculs différents.

La méthode de la valeur comparative

La méthode d'évaluation comparative détermine la valeur d'un bien immobilier par comparaison avec des biens similaires. Elle est donc particulièrement adaptée aux appartements en copropriété, aux logements en propriété fractionnée et aux maisons individuelles. Le prix d'achat de biens comparables sert de base à cette méthode. Parmi les facteurs essentiels figurent l'année de construction, l'adresse, la surface habitable et la présence d'un jardin/balcon et d'un garage. Sont également importants des facteurs tels que la méthode de construction, la superficie, la durée de vie utile restante et l'état structurel et énergétique du bâtiment.

L'approche par le revenu

L'approche par le revenu, quant à elle, s'applique aux biens immobiliers générant des revenus, tels que les immeubles locatifs, les immeubles à usage mixte et les immeubles commerciaux. La valeur du bien est calculée à partir de la valeur du terrain et des revenus locatifs attendus. Le calcul se base sur le loyer de marché, et non sur le loyer actuel. Par conséquent, un appartement vacant n'a pas d'incidence sur la valeur du bien. Les charges d'exploitation sont déduites des revenus locatifs attendus. La valeur du terrain est calculée selon le barème standard au mètre carré établi par un comité d'experts. Cette valeur est ensuite capitalisée à l'aide d'un taux basé sur la valeur marchande. D'autres facteurs susceptibles d'influencer la valeur du bien entrent également en ligne de compte. Des travaux de rénovation urgents non encore effectués peuvent, par exemple, en réduire la valeur.

La méthode d'évaluation des actifs

Une autre méthode consiste à évaluer le coût du bien. Dans ce cas, la valeur du terrain est déterminée et ajoutée à celle du bâtiment. La valeur du bâtiment est calculée à partir des coûts de construction standard et de son emprise au sol. Les coûts de construction sont ventilés en différents niveaux, en fonction de la qualité des matériaux utilisés. La dépréciation due à l'âge est ensuite déduite de ces coûts. La durée de vie utile légalement stipulée pour les copropriétés et les maisons individuelles est généralement de 80 ans. Cela signifie qu'une déduction de 1,25 % de la valeur doit être appliquée pour chaque année d'ancienneté. La valeur du bâtiment ainsi calculée est ensuite ajoutée à la valeur du terrain et multipliée par le coefficient d'ajustement du marché. Ce coefficient tient compte des conditions locales du bien. Par exemple, une maison située dans une zone économiquement dynamique se voit attribuer une valeur supérieure à celle d'une maison structurellement identique située dans une zone économiquement défavorisée. Le calcul prend également en compte le fait que les maisons du quartier où se trouve le bien à vendre se vendent généralement au prix du coût préliminaire calculé.

Vous souhaitez faire évaluer votre bien immobilier par un professionnel, mais vous ne savez pas quelle méthode choisir ? Contactez-nous ! Nous serons ravis de vous conseiller.

Avertissement légal : Cet article ne constitue pas un avis fiscal ou juridique. Veuillez consulter un avocat et/ou un conseiller fiscal pour obtenir des conseils adaptés à votre situation personnelle.

Photo : © David McBee/pexels.com